直接轉讓土地使用權土地增值稅如何計算

轉讓土地需要繳納增值稅,繳稅方式根據土地使用權取得時間的不同會有所區別,納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權,可選擇適用簡易計稅方法,以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額,按照5%的征收率計算繳納增值稅,也可以選擇按3%的征收率全額計稅.

轉讓2016年5月1日后取得的土地使用權,根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第十六條只能適用3%的征收率全額計稅.

直接轉讓土地使用權土地增值稅案例分析

我公司向另一房地產公司購買了一塊位于城市市區的土地,擬開發為商業地產,并對土地上的建筑物進行了拆除及土地的平整,并委托中介機構進行了規劃方案設計、勘查設計等,已支付的部份設計費計入了開發成本,同時因項目進行招商發生了部份費用直接計入了管理費用.后因其他原因,我公司將尚未開工的該地塊進行了轉讓,請問:該轉讓行為的土地增值稅是否可以按開發成本的20%加計扣除,期間費用及利息可否按比例扣除?若認定為直接轉讓土地,根據相關規定只能扣除取得土地支付的地價款及交納轉讓環節的稅費.那么我公司已發生的開發成本(規劃方案設計、勘查設計、景觀綠化養護支出)及相關費用如何扣除?

根據《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅宣傳提綱〉的通知》(國稅函發[1995]110號)文件第六條二款規定:"對取得土地使用權后投入資金,將生地變為熟地轉讓的,計算其增值額時,允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用,和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金.這樣規定,是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發."

因此你公司將生地變為熟地的開發過程中,對開發成本可以加計20%扣除,但期間費用及利息不得扣除.

如你公司實質上屬于未進行開發即轉讓的,則根據第六條一款規定:"對取得土地或房地產使用權后,未進行開發即轉讓的,計算其增值額時,只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用,以及在轉讓環節繳納的稅金.這樣規定,其目的主要是抑制"炒"買"炒"賣地皮的行為."

則相應的相關費用在計算土地增值額時不得作為扣除項目.

直接轉讓土地使用權土地增值稅如何計算?營改增前,大家可以選擇兩種計算方式,一種是按照5%的征收率計算繳納增值稅,也可以選擇按3%的征收率全額計稅,營改增后就只能按3%的征收率全額計稅,制度的改革是一種趨勢,最后會計學堂小編建議大家時常關注,以免工作出現失誤.