預收房款不征稅如何申報

預收房款與增值稅。房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目，在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，待納稅義務發生時，再計算應納稅款，并可扣除已預繳的增值稅稅款。

1.預收房款應預繳增值稅的計算。一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率繳納增值稅，應預繳的稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%；適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。一般納稅人應在取得預收款的次月申報期向主管稅務機關預交稅款。預收款包括分期取得的預收款（首付款+按揭+尾款）、全款取得的預收款。

2.定金、誠意金、認籌金和訂金的增值稅預繳。定金屬于預收款，所以，收取的定金要預交增值稅，但誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款，不需要預繳增值稅。但是合同成立且用于抵房款時，應當依法預繳或者申報增值稅。部分稅務機關對誠意金等有更加細致的規定。例如，房地產開發企業以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收入的款項不同時符合下列條件的，均屬于預收款性質，應按規定預繳增值稅；1、收取的款項不超過5萬元（含5萬元）；2、收取的款項從收取之日起3個月內退還給購房人。房地產開發企業收到購房人的定金、訂金、誠意金、意向金時，是否視同收到預收款按照3%的預征率預繳增值稅？以及預收款的時間確定問題？各地稅務機關執行政策不一致，具體執行需要咨詢當地稅務機關。

3.預收房款與開票。房地產開發企業在收到預收款時，根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》（國家稅務總局2016年第23號）附件《商品和服務稅收分類與編碼（試行）》中的分類編碼調整，納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本（V2.0.11)增加6“未發生銷售行為的不征稅項目”，用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形，下設602“銷售自行開發的房地產項目預收款”使用未發生銷售行為的不征稅項目編碼，發票稅率欄應填不征稅，不得開具增值稅專用發票。

4.增值稅預繳的地點。房地產開發企業中的一般納稅人銷售房地產老項目，適用一般計稅方法計稅的，應以取得的全部價款和價外費用，按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

5.預繳增值稅是否抵減應納增值稅。一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）第十四條規定：“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”第十五條規定：“一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。”增值稅是以納稅人為納稅主體進行稅款抵扣、應納稅額計算的，既然是減除預繳稅額就應當允許全部減除。應納稅款包括簡易計稅方法和一般計稅方法形成的應納稅款。文件沒有規定預繳的稅款要區分一般計稅項目和簡易計稅項目進行抵減，并且從增值稅申報表的填報上，不論是一般計稅方法預繳增值稅，還是簡易計稅方法預繳的增值稅，均在《增值稅納稅申報表附列資料四》第四行“銷售不動產預征繳納稅款”填報，預繳的稅款統一帶入主表的27行。因此，當期預繳的稅款可以抵減當期及以后各期的應納增值稅稅款，包括一般計稅和簡易計稅應納稅額。

預付卡銷售和充值

該項主要是為了解決預付卡環節開具發票不征稅的要求。

納稅人在銷售預付卡時收取資金，此時未發生增值稅行為，但是如果開具了發票，則根據財稅〔2016〕36號文規定，增值稅納稅義務的發生時間為：先開具發票的，為開具發票的當天，達到增值稅納稅義務發生時間，應申報繳納增值稅。53號公告之前，基本上在預付卡環節需要預征增值稅，但隨之而來的很多問題，確定稅率難，重復開票問題，納稅人前期稅負較重等等。尤其是營改增后以服務業為主的納稅人，如果其基本稅率為6%，很少有銷售貨物業務，在銷售預付卡環節即計征17%的最高稅率，稅負太重，也很難操作。

53號公告增加了該分類編碼，發票稅率欄應填寫“不征稅”，在銷售預付卡環節開具發票，但不需計征增值稅，從根本上解決了銷售預付款環節增值稅納稅義務時間與開票的矛盾。

銷售自行開發的房地產項目預收款

該項主要是為了解決房地產開發企業預收房款的開票與增值稅納稅義務發生時間的矛盾。

房地產開發企業預收房款，未達到增值稅納稅義務發生時間，只是需要按照3%預繳增值稅。但如果對預收房款開具了發票，則根據增值稅文件規定，“先開具發票的，為開具發票的當天”判定為達到了增值稅納稅義務發生時間，需要納稅申報。53號公告發布之前，各地方政策也對此有不同的規定，比如零稅率，不申報，不開票等等。53號公告對此采取了增加“未發生銷售行為的不征稅項目”開票編碼的方式，即滿足購房者取得發票辦理手續的要求，又不需在開票環節申報納稅。

小編認為，房地產開發企業的預收房款開具發票，只是為了提供收款憑據或者方便購房者辦理各種手續，我們可將其認為是類似于營改增前開具的房地產開發企業專用收據。因此，在完成房地產項目銷售后，開具正式全額的發票時，可不必沖銷原已開具的編碼為“未發生銷售行為的不征稅項目”的預收房款的發票。

預收房款不征稅如何申報、預付卡銷售和充值、 銷售自行開發的房地產項目預收款等問題會計學堂小編就為大家整理到這里，營改增前計征營業稅，營改增后開具發票時，選擇6“未發生銷售行為的不征稅項目”下的603“已申報繳納營業稅未開票補開票”，不需計征增值稅。