銷售不動產預收款項如何納稅

答：預收賬款納稅義務發生時間的確定：

一、增值稅

增值稅暫行條例實施細則第三十八條規定，采取預收貨款方式銷售貨物，為貨物發出的當天，但生產銷售生產工期超過12個月的大型機械設備、船舶、飛機等貨物，為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天。

《財政部、國家稅務總局關于將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2013〕106號)規定，納稅人提供有形動產租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

因此，預收賬款的增值稅納稅義務發生時間，可分為3種：

1、生產銷售生產工期未超過12個月的貨物，其納稅義務發生時間為貨物發出的當天；

2、生產銷售生產工期超過12個月的貨物，其納稅義務發生時間為收到預收款或者書面合同約定的收款日期的當天；

3、對于納稅人提供有形動產租賃服務來說，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

二、消費稅

消費稅暫行條例實施細則第八條規定，納稅人銷售應稅消費品，采取預收貨款結算方式的，其消費稅納稅義務發生時間，為發出應稅消費品的當天。

《財政部、國家稅務總局關于調整金銀首飾消費稅納稅環節有關問題的通知》(財稅〔1994〕95號)規定，納稅人銷售金銀首飾，其納稅義務發生時間為收訖銷貨款或取得索取銷貨憑據的當天；用于饋贈、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面的金銀首飾，其納稅義務發生時間為移送的當天；帶料加工、翻新改制的金銀首飾，其納稅義務發生時間為受托方交貨的當天。

因此，預收賬款的消費稅納稅義務發生時間，應區分金銀首飾和非金銀首飾納稅人進行確定：

1、對于銷售金銀首飾的納稅人，其納稅義務發生時間為收訖銷貨款或取得索取銷貨憑據的當天；

2、對于非銷售金銀首飾的納稅人，其納稅義務發生時間為發出應稅消費品的當天。

三、營業稅

營業稅暫行條例實施細則第二十五條規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天；納稅人提供建筑業或者租賃業勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

因此，預收賬款的營業稅納稅義務發生時間，不論是轉讓土地使用權或者銷售不動產，還是提供建筑業或者租賃業勞務，均為收到預收款的當天。

四、企業所得稅

企業所得稅的納稅義務發生時間取決于稅法對收入的確認。《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)規定，在滿足收入確認的條件下，銷售商品采取預收款方式的，在發出商品時確認收入。企業在各個納稅期末，提供勞務交易的結果能夠可靠估計的，應采用完工進度(完工百分比)法確認提供勞務收入。

因此，實行預收賬款，對于企業所得稅納稅人來說，其收入確認時間大致可分為2類：

1、銷售貨物，以發出商品時間為納稅人確認收入時間；

2、提供勞務，如果不跨納稅期，納稅人確認收入時間為提供勞務終了時；如果跨納稅期，一般采用完工進度（完工百分比）法確認勞務收入。

什么是預收款項

預收賬款科目核算企業按照合同規定或交易雙方之約定，而向購買單位或接受勞務的單位在未發出商品或提供勞務時預收的款項。一般包括預收的貨款、預收購貨定金等。企業在收到這筆錢時，商品或勞務的銷售合同尚未履行，因而不能作為收入入賬，只能確認為一項負債，即貸記“預收賬款”賬戶。企業按合同規定提供商品或勞務后，再根據合同的履行情況，逐期將未實現收入轉成已實現收入，即借記“預收賬款” 賬戶，貸記有關收入賬戶。預收賬款的期限一般不超過1 年，通常應作為一項流動負債反映在各期末的資產負債表上，若超過1 年（預收在一年以上提供商品或勞務）則稱為“遞延貸項”，單獨列示在資產負債表的負債與所有者權益之間。

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