商鋪售后回租會計處理

答：售后包租是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租并支付固定年回報的銷售方式，如產權式酒店、產權式公寓、產權式商鋪等。這種售后包租，實際上是一種所有權和經營權分離的房地產商鋪銷售形式，所涉及的相關政策包括以下兩方面。 　

房地產開發商應按“銷售不動產”稅目繳納營業稅。《財政部、國家稅務總局關于房地產開發企業從事“購房回租”等經營活動征收營業稅問題的批復》（國稅函〔1999〕144號）房地產開發公司采用“購房回租”等形式，進行促銷經營活動即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者，根據《營業稅暫行條例》及其實施細則的規定，對房地產開發公司應按“銷售不動產”稅目征收營業稅。這里應予以指出的是在計征銷售不動產營業稅時不得扣除支付給購房者的租金。 　　

投資者應繳納營業稅及個人所得稅。《國家稅務總局關于酒店產權式經營業主稅收問題的批復》（國稅函〔2006〕478號）規定，酒店產權式經營業主在約定的時間內提供房產使用權與酒店進行合作經營，如房產產權并未歸屬新的經濟實體，業主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應視為租金收入，根據有關稅收法律、行政法規的規定，應按照“服務業——租賃業”繳納營業稅，按照財產租賃所得項目繳納個人所得稅。這里應予以明確的是對分紅收入不能按“利息、股息、紅利”所得納稅。

融資性售后回租業務的會計處理怎么做

將售后回租交易認定為融資租賃或經營租賃，售后回租交易認定為融資租賃的，售價與資產賬面價值之間的差額應當予以遞延，并按照該項租賃資產的折舊進度進行分攤；作為折舊費用的調整，售后回租交易認定為經營租賃的，售價與資產賬面價值之間的差額應當予以遞延，并在租賃期內按照與確認租金費用相一致的方法進行分攤，作為租金費用的調整.但是，有確鑿證據表明售后租回交易是按照公允價值達成的，售價與資產賬面價值之間的差額應當計入當期損益。

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