房企不得享受的5項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策應(yīng)當(dāng)引起納稅人的重視，防控不當(dāng)享受減免稅的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)不適用稅前加計(jì)扣除

《關(guān)于完善研究開發(fā)費(fèi)用稅前加計(jì)扣除政策的通知》財(cái)稅〔2015〕119號(hào)，以及《關(guān)于企業(yè)研究開發(fā)費(fèi)用稅前加計(jì)扣除政策有關(guān)問題的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2015年第97號(hào))，進(jìn)一步明確研發(fā)費(fèi)用的具體范圍，簡(jiǎn)化研發(fā)費(fèi)用核算與管理。同時(shí)，還制定出研發(fā)費(fèi)用稅前加計(jì)扣除的限制性條件及其措施。

明確不適用稅前加計(jì)扣除政策的七個(gè)行業(yè)：煙草制造業(yè);住宿和餐飲業(yè);批發(fā)和零售業(yè);房地產(chǎn)業(yè);租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè);娛樂業(yè);財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他行業(yè)。

不適用加計(jì)扣除政策行業(yè)的判定：不適用稅前加計(jì)扣除政策行業(yè)的企業(yè)，是指以《通知》所列行業(yè)業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)，其研發(fā)費(fèi)用發(fā)生當(dāng)年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入占企業(yè)按稅法第六條規(guī)定計(jì)算的收入總額減除不征稅收入和投資收益的余額50%(不含)以上的企業(yè)。

新辦房地產(chǎn)企業(yè)不得享受普通新辦企業(yè)稅收優(yōu)惠政策《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào))第十條，明確了關(guān)于適用減免稅政策問題：根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售(包括代理銷售)開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠政策，主要體現(xiàn)在新辦服務(wù)型企業(yè)稅收優(yōu)惠政策、新辦商貿(mào)企業(yè)稅收優(yōu)惠政策、對(duì)下崗失業(yè)人員從事個(gè)體經(jīng)營(yíng)稅收優(yōu)惠政策。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用設(shè)立項(xiàng)目公司的方式經(jīng)營(yíng)操作新項(xiàng)目，開發(fā)一個(gè)樓盤或開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目就新辦一個(gè)公司，且盈利率較高。這樣可以享受到國(guó)家關(guān)于新開公司的優(yōu)惠稅收政策，但是，國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)規(guī)定，新辦房地產(chǎn)企業(yè)，將不再享受普通新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整。

房企不得事先確定企業(yè)所得稅核定征收

《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條要求，納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額:(一)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的;(二)依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置賬簿但未設(shè)置的;(三)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;(四)雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的;(五)發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的;(六)納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)所得稅 核定征收若干問題的通知》(國(guó)稅函〔2009〕377號(hào))第一條第六款規(guī)定：國(guó)稅發(fā)〔2008〕30號(hào)文件第三條第二款所稱‘特定納稅人’包括以下類型的企業(yè)：國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他企業(yè)。

之后，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕31號(hào))規(guī)定：企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理，但不得事先確定企業(yè)的所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收、管理。因此，房地產(chǎn)企業(yè)也不得事先確定按核定征收。

房企以房地產(chǎn)對(duì)外投資應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅是否免征土地增值稅，需要確認(rèn)是否為房地產(chǎn)公司，及所投資的企業(yè)是否從事房地產(chǎn)開發(fā)。

《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅〔1995〕048號(hào))第一條的規(guī)定,以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免繳納土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

此外，《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知(財(cái)稅〔2006〕21號(hào))第五條規(guī)定，自2006年3月2日起，對(duì)于以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字〔1995〕048號(hào)第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定。因此，以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。

房企改制重組不適用暫不征收土地增值稅政策

企業(yè)改制重組的四種情形暫不確認(rèn)清算收入。《關(guān)于企業(yè)改制重組有關(guān)土地增值稅政策的通知》(財(cái)稅〔2015〕5號(hào))，明確了企業(yè)在改制重組過程中涉及的土地增值稅優(yōu)惠政策：整體改建：整體改建是指不改變?cè)髽I(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，非公司制企業(yè)整體改建為有限責(zé)任公司或者股份有限公司，有限責(zé)任公司(股份有限公司)整體改建為股份有限公司(有限責(zé)任公司)，對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

企業(yè)合并：按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

企業(yè)分設(shè)：按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資：?jiǎn)挝弧€(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。

財(cái)稅〔2015〕5號(hào)第五條特別強(qiáng)調(diào)，上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。同時(shí),所有改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

為減少稅收政策漏洞，避免部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以“改制”之名，行“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)”之實(shí)，規(guī)避土地增值稅，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局印發(fā)了《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》，規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得享受改制重組土地增值稅優(yōu)惠政策。考慮到在實(shí)際征管中，上述現(xiàn)象仍然存在，此次出臺(tái)企業(yè)改制重組土地增值稅優(yōu)惠政策延續(xù)了這一規(guī)定。