1.關(guān)于“取得的不動(dòng)產(chǎn)”，取得的方式是否包括租入？以購買方式取得不動(dòng)產(chǎn)的取得時(shí)間是以簽訂購房合同時(shí)間，還是房產(chǎn)證的時(shí)間？對(duì)于自建的不動(dòng)產(chǎn)，是竣工時(shí)間還是實(shí)際投入使用時(shí)間？

答：（1）“取得的不動(dòng)產(chǎn)”中的取得方式包括租入。

（2）納稅人（不含其他個(gè)人）以購買方式取得的不動(dòng)產(chǎn)，暫以辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的銷售發(fā)票的開具時(shí)間作為不動(dòng)產(chǎn)取得時(shí)間。

（3）納稅人自建不動(dòng)產(chǎn)，取得時(shí)間應(yīng)為《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期；《建筑工程施工許可證》未注明合同開工日期或者未取得《建筑工程施工許可證》的，應(yīng)為建筑工程承包合同注明的開工日期。

2.一般納稅人銷售其2016年4月30日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，其自建的定義是什么？

答：企業(yè)采取下面任一種方式建成的不動(dòng)產(chǎn)都屬于自建不動(dòng)產(chǎn)：

（1）企業(yè)完全使用自己聘用的員工進(jìn)行施工，最終建成不動(dòng)產(chǎn)。

（2）企業(yè)既使用本企業(yè)員工進(jìn)行施工，也對(duì)外購買建筑服務(wù)。

（3）企業(yè)作為建設(shè)方，將不動(dòng)產(chǎn)建筑工程承包給建筑企業(yè)或個(gè)人。

3.房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校、幼兒園，其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額能否抵扣？若將學(xué)校、幼兒園無償贈(zèng)送給政府，是作為視同銷售處理，還是做進(jìn)項(xiàng)轉(zhuǎn)出處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)公司為其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目配套建設(shè)的學(xué)校、幼兒園，其相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣。若將學(xué)校、幼兒園無償贈(zèng)送給政府，不需要按視同銷售計(jì)提銷項(xiàng)稅額，也不要做進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出。

4.政府向拆遷戶發(fā)房票，拆遷戶憑房票到當(dāng)?shù)厝魏畏康禺a(chǎn)公司購房都可抵購房款，請(qǐng)問開發(fā)企業(yè)收到房票時(shí)是否需要預(yù)繳稅款？

答：房地產(chǎn)企業(yè)收到房票時(shí)，暫不需要預(yù)繳稅款。房票兌現(xiàn)時(shí)間早于房產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，應(yīng)在兌現(xiàn)時(shí)預(yù)繳稅款；房票兌現(xiàn)時(shí)間不早于房產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，不需預(yù)繳稅款。

5.房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的房屋已經(jīng)以房地產(chǎn)企業(yè)名義分戶辦理了產(chǎn)權(quán)登記，企業(yè)直接出售或出租后再出售，如何判斷其銷售的是一手房、還是二手房？是執(zhí)行《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》，還是執(zhí)行《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》？

答：房地產(chǎn)企業(yè)銷售已辦產(chǎn)權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)，適用《納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法》；銷售自己開發(fā)的未辦產(chǎn)權(quán)登記的不動(dòng)產(chǎn)，適用《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法》。

6.開發(fā)單位代街道發(fā)放拆遷補(bǔ)償款，款由政府通過街道轉(zhuǎn)賬給開發(fā)企業(yè)，開發(fā)企業(yè)代街道向被拆遷戶發(fā)放，但街道（政府）要求開發(fā)企業(yè)就收到的拆遷補(bǔ)償款向其開具發(fā)票，以前在地稅時(shí)可以開具且不作收入，營改增后可否比照，開具國稅普票，不作收入？

答：開發(fā)企業(yè)對(duì)受托代發(fā)的拆遷補(bǔ)償款可以開具增值稅普通發(fā)票，開票時(shí)應(yīng)在備注里注明拆遷補(bǔ)償款（不征稅）。

7. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)）規(guī)定，可從銷售額中扣除的向政府部門支付的土地價(jià)款包括哪些？

答：根據(jù)《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）規(guī)定， “向政府部門支付的土地價(jià)款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時(shí)向其他單位或個(gè)人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計(jì)算銷售額時(shí)扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時(shí)，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。

8.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以總公司名義拿地，總公司先行支付土地價(jià)款（取得的財(cái)政收據(jù)抬頭為總公司），后又成立分公司（子公司），以分公司（子公司）名義開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，分公司（子公司）按一般計(jì)稅方法計(jì)算繳納增值稅時(shí)是否可以從銷售額中抵減上述土地價(jià)款？

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于明確金融 房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕140號(hào)）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司;

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

9.房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的毛坯房同時(shí)贈(zèng)送家電業(yè)務(wù)，是否需要視同銷售？房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的精裝房（裝修標(biāo)準(zhǔn)里包含家電、家具等），是否需要視同銷售？

答：房地產(chǎn)企業(yè)銷售毛坯房或精裝房（裝修標(biāo)準(zhǔn)里包含家電、家具等），不需要按不同貨物適用的稅率分別計(jì)提銷項(xiàng)稅，對(duì)銷售收入全額按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收增值稅。

10.買房送物業(yè)費(fèi)，需要做視同銷售處理嗎？

答：不需要。