房產稅容積率賬務處理？

1、宗地容積率低于0.5

即"大地小房",按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價.對宗地容積率大于0.5的,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,即將全部地價計入房產原值.因此,上例中A企業應按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價,即計入房產原值的地價=土地單價×房產建筑面積×2=3000÷30000×12000×2=2400(萬元);B企業應按整宗土地面積的總地價2000萬元計入房產原值計征房產稅.

需要指出的是,納稅人在同一地塊上分期進行開發建設,如能確定總的宗地容積率,對需征房產稅的完工建筑,應按該完工建筑面積占總建筑面積的比例確定計入房產原值的地價;如不能確定總的宗地容積率,則應分期計算容積率,分別確定計入房產原值的地價.

2、宗地容積率的高低決定了計稅面積的大小

容積率是指項目的用地范圍內總建筑的面積與項目總用地的面積的比值.容積率的大小反映了土地利用的強度及其利用的效益的高低,也充分的反映了地價的水平的差異.計算公式為:容積率=總的建筑面積÷總的用地面積.比如,A、B兩企業分別取得了一塊宗地,其中,A企業的宗地面積是30000平方米,全部的地價是3000萬元了.該宗土地上的房屋的總建筑面積為12000平方米;B企業宗地面積為20000平方米,全部地價為2000萬元.該宗土地上的房屋的總建筑面積為15000平方米.則A企業的宗地容積率為12000÷30000=0.4,B企業的宗地容積率為15000÷20000=0.75.

財稅號文件規定,對按照房產原值計稅的房產,無論會計上如何核算,房產原值均應包含地價,包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等.也就是說,只有納稅人為取得土地使用權實際支付的款項才是計入房產原值的地價.因此,納稅人以出讓、轉讓(不包括贈與)方式取得土地使用權實際支付的地價應計入房產原值.以無償劃撥方式取得土地使用權的,由于企業未實際支付土地出讓金等開發成本、費用(主要是老國有企業),即初始用地成本為零,所以房產原值中不包含地價.但是,如納稅人先以劃撥方式取得土地使用權,后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的,應依法將補繳的土地出讓金和其他出讓費用并入房產原值.

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