房產(chǎn)公司代收的初裝費(fèi)是價(jià)外費(fèi)用嗎？

【問(wèn)題】

房地產(chǎn)公司售房時(shí)，也代電信企業(yè)同時(shí)辦理各項(xiàng)業(yè)務(wù)，收取相應(yīng)的初裝費(fèi)。但開(kāi)具的是電信企業(yè)自己的發(fā)票，收款后全額交給電信企業(yè)。請(qǐng)問(wèn)，房地產(chǎn)公司收取的初裝費(fèi)是否也認(rèn)為是價(jià)外收費(fèi)計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其他稅費(fèi)？

【解答】

這個(gè)問(wèn)題涉及到三個(gè)稅種的處理：

1、增值稅

《增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條規(guī)定，條例第五條所稱價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤(rùn)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、違約金、滯納金、延期付款利息、賠償金、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)、罰息及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括同時(shí)符合以下條件代為收取的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)：

（一）由國(guó)務(wù)院或者財(cái)政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國(guó)務(wù)院或者省級(jí)人民政府及其財(cái)政、價(jià)格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；

（二）收取時(shí)開(kāi)具省級(jí)以上財(cái)政部門印制的財(cái)政票據(jù)；

（三）所收款項(xiàng)全額上繳財(cái)政。

根據(jù)上述規(guī)定，在營(yíng)業(yè)稅的處理上應(yīng)區(qū)分是否由貴企業(yè)代收此款項(xiàng)來(lái)進(jìn)行判斷，如果是貴企業(yè)在售房時(shí)同時(shí)向購(gòu)買人代收該初裝費(fèi)款項(xiàng)，則按照上述規(guī)定應(yīng)按價(jià)外費(fèi)用計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，如果是由電信企業(yè)直接向購(gòu)買人收取該初裝費(fèi)則應(yīng)無(wú)需由貴企業(yè)計(jì)算繳納該初裝費(fèi)的增值稅。

2、企業(yè)所得稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第五條規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷售收入的范圍為銷售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品過(guò)程中取得的全部?jī)r(jià)款，包括現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物及其他經(jīng)濟(jì)利益。企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費(fèi)用和附加等，凡納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)或由企業(yè)開(kāi)具發(fā)票的，應(yīng)按規(guī)定全部確認(rèn)為銷售收入；未納入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)內(nèi)并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開(kāi)具發(fā)票的，可作為代收代繳款項(xiàng)進(jìn)行管理。

3、土地增值稅

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則>的通知》（國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)）第二十五條規(guī)定，對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

（一）代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

（二）代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代收費(fèi)用的涉稅的處理辦法

案例及解析

某市稅務(wù)稽查局檢查某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，此公司xx年?duì)I業(yè)收入30000萬(wàn)元，其他應(yīng)付款賬戶4500萬(wàn)元，經(jīng)查其他應(yīng)付款賬戶發(fā)現(xiàn)該公司xx年至xx年在銷售商品房時(shí)向客戶收取的住房專項(xiàng)維修基金、管道燃?xì)獬跹b費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等代收費(fèi)用共計(jì)4500萬(wàn)元(其中專項(xiàng)維修基金800萬(wàn)元)，對(duì)于4500萬(wàn)元的代收費(fèi)用此公司未做任何稅務(wù)處理。

稽查處理決定：

1、專項(xiàng)維修基金800萬(wàn)元，符合國(guó)稅發(fā)[2004]69號(hào)文件規(guī)定，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，其余3700萬(wàn)元未按稅法規(guī)定申報(bào)納稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條、第四條及《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十三條以及征管法及其實(shí)施細(xì)則等的規(guī)定，追繳該公司代收款項(xiàng)營(yíng)業(yè)稅及附加，加收滯納金，并處所偷稅款50%以上5倍以下的罰款。本案：補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅及附加3700×5.6%=207.2(萬(wàn)元)。注：當(dāng)?shù)氐胤浇逃M(fèi)附加比例為2%.滯納金按日加收，以萬(wàn)分之五比率計(jì)算，處少繳稅款50%的罰款金額計(jì)103.6萬(wàn)元。

2、因代收款項(xiàng)票據(jù)由委托方開(kāi)具，根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文的規(guī)定，此代收代付款項(xiàng)不并入應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅。

3、因?yàn)榇召M(fèi)用單獨(dú)核算未并入房?jī)r(jià)內(nèi)，所以也不用繳納土地增值稅。

從本案中可以看出，由于該公司代收了價(jià)外費(fèi)用而未按照稅法規(guī)定進(jìn)行處理，不僅被追繳了營(yíng)業(yè)稅及附加，被加收了滯納金以及罰款。所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收取價(jià)外費(fèi)用時(shí)必須嚴(yán)格按照稅法的規(guī)定進(jìn)行處理，切不可心存僥幸，以免得不償失，“偷雞不成蝕把米”，真到那時(shí)只能空空抱怨“悔之晚矣”了。

房產(chǎn)公司代收的初裝費(fèi)是價(jià)外費(fèi)用嗎？上文介紹了這個(gè)涉及到土地增值稅，企業(yè)所得稅，增值稅等三個(gè)稅費(fèi)問(wèn)題，這些都不是價(jià)外費(fèi)用，關(guān)于其他行業(yè)還有財(cái)務(wù)方面的疑問(wèn)的，可以點(diǎn)擊會(huì)計(jì)學(xué)堂窗口咨詢?cè)诰€老師答疑！