房地產企業轉讓土地需繳哪些稅，及帳務處理。

陳藝老師

職稱：注冊會計師,審計師

2019-08-12 13:00

、房企之間轉讓土地的基本涉稅分析 A公司2013年取得土地，賬面價值2000萬，未開發，擬5000萬轉讓給B公司，雙方涉稅如下：
1、增值稅
財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知
財稅〔2016〕47號
納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。
依據此文件，如果公司A土地為營改增前取得，可選擇5%繳納增值稅且差額征稅；營改增后取得，只能按照11%繳納增值稅，且不能差額。
這里存在一個巨大的爭議，5%差額征稅時，A公司向B公司開具增值稅發票，票面的稅額按照差額還是全額？實務中各地稅務機關理解各異，我的理解是可以全額向下游開票，這樣方可維持增值稅鏈條抵扣的統一性。
2、土地增值稅
國家稅務總局關于印發《土地增值稅宣傳提綱》的通知
國稅函發[1995]110號
在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：
（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。
依據此文件，A企業轉讓土地使用權由于未進行開發，不能按照轉讓商品房進行加計扣除計算。具體計算略。
3、企業所得稅
A公司轉讓收入并入當期應納稅所得額正常計算繳納企業所得稅。
4、契稅
B公司取得土地使用權應按照對應稅率計算繳納契稅，并可計入土地成本。

陳藝老師解答

2019-08-12 13:01

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土地轉讓的分錄及稅務處理

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5年前老板在江蘇太倉買了一塊土地（10畝），但土地證一直沒有，所以沒造廠房。現老板要將這塊土地轉讓出去，我想問： 1.我將買土地計入“在建工程”；辦理的前期費用如：營業執照、稅務、環保等方面的費用計入“長期待攤費用”，這樣做對嗎？ 2.轉讓以后，我應怎樣做分錄，應繳納那些稅金？謝謝！

最佳答案

kuaifalai的答復：剛剛一、企業購入自用的土地使用權通常應確認為無形資產；

二、購入的土地準備增值后轉讓的，應確認為“投資性房地產”。

但你單位購入的土地沒有土地證，是無法轉讓的。你單位應與太倉賣家辦理過戶手續后，才能轉讓。
開辦期間的營業執照、稅務、環保等方面的費用計入“管理費用－開辦費”。

三、土地轉讓應交土地增值稅、營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、契稅和所得稅。
1、計提土地增值稅、營業稅、城建稅、教育費附加時：
借：營業稅金及附加－土地增值稅
借：營業稅金及附加－營業稅
借：營業稅金及附加－城建稅
借：營業稅金及附加－教育費附加
貸：應交稅費－應交土地增值稅
貸：應交稅費－應交營業稅
貸：應交稅費－應交城建稅
貸：應交稅費－應交教育費附加

上交時：
借：應交稅費－應交土地增值稅
借：應交稅費－應交營業稅
借：應交稅費－應交城建稅
借：應交稅費－應交教育費附加
貸：銀行存款

2、印花稅上交時：
借：管理費用－印花稅
貸：銀行存款

3、土地增值收益年底合并計算企業所得稅：
借：所得稅
貸：應交所得稅

4、契稅由買方列入土地成本中。

5、轉讓土地使用權的會計分錄：
借：銀行存款
貸：營業收入（或其他業務收入）

借：營業成本（或其他業務支出）
借：無形資產（或投資性房地產）

、房企之間轉讓土地的基本涉稅分析 A公司2013年取得土地，賬面價值2000萬，未開發，擬5000萬轉讓給B公司，雙方涉稅如下： 1、增值稅財政部國家稅務總局關于進一步明確全面推開營改增試點有關勞務派遣服務、收費公路通行費抵扣等政策的通知財稅〔2016〕47號納稅人轉讓2016年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇適用簡易計稅方法，以取得的全部價款和價外費用減去取得該土地使用權的原價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算繳納增值稅。依據此文件，如果公司A土地為營改增前取得，可選擇5%繳納增值稅且差額征稅；營改增后取得，只能按照11%繳納增值稅，且不能差額。這里存在一個巨大的爭議，5%差額征稅時，A公司向B公司開具增值稅發票，票面的稅額按照差額還是全額？實務中各地稅務機關理解各異，我的理解是可以全額向下游開票，這樣方可維持增值稅鏈條抵扣的統一性。 2、土地增值稅國家稅務總局關于印發《土地增值稅宣傳提綱》的通知國稅函發[1995]110號在具體計算增值額時，要區分以下幾種情況進行處理：（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。這樣規定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。依據此文件，A企業轉讓土地使用權由于未進行開發，不能按照轉讓商品房進行加計扣除計算。具體計算略。 3、企業所得稅 A公司轉讓收入并入當期應納稅所得額正常計算繳納企業所得稅。 4、契稅 B公司取得土地使用權應按照對應稅率計算繳納契稅，并可計入土地成本。

2019-08-12 13:00:10

賣方涉及增值稅9%、印花稅（萬三）、土增稅（30%-60%四檔）、附加稅（增值稅的12%）；買方契稅（一般3%）,印花稅（萬三）

2020-07-01 11:41:43

你好同學，一般是房地產公司交增值稅，所得稅，還有土地增值稅（這個很難算需要計算的多）接受方交一個是契稅。房地產銷售房子增值稅稅率是11%

2020-07-01 11:37:28

你好；你們銷售后就可以次月不用繳納了。要去電子稅務局做稅源采集終止義務的

2022-03-18 14:58:45

你好，同學。取得時不交，是出售時才交

2020-03-26 14:22:15

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