曉海老師 解答

2016-02-18 10:23

  土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。
  （1）增值額未超過扣除項目金額50%部分，稅率為30%；
  （2）增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；
  （3）增值額超過扣除項目金額100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；
  （4）增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
  舉例：

  ]某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1998年1月將其開發(fā)的寫字樓一幢出售，共取得收入3800萬元。企業(yè)為開發(fā)該項目支付土地出讓金600萬元，房地產(chǎn)開發(fā)本為1400萬元，專門為開發(fā)該項目支付的貸款利息120萬元。為轉(zhuǎn)讓該項目應當繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加及印花稅共計210.9萬元。當?shù)卣?guī)定，企業(yè)可以按土地使用權出讓費、房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5％計算扣除其他房地產(chǎn)開發(fā)費用。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的20％加計扣除。則其應納稅額為：
  扣除項目金額＝600+1400+120+210.9+（600+1400）×5％+（600+1400）×20％＝600+1400+120+210.9+100+400＝2830.9萬元
  增值額＝3800-2830.9＝969.1萬元
  增值額占扣除項目比例＝969.1÷2

曉海老師 解答

2016-02-18 10:30

 轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的企業(yè)，按規(guī)定計算出應交納的土地增值稅，應分別以下情況進行會計處理：

  1、主管房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)，應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“經(jīng)營稅金及附加”（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)）、“經(jīng)營稅金”（外商投資房地產(chǎn)企業(yè)）、“營業(yè)稅金及附加”（股份制試點企業(yè)）、“營業(yè)稅金”（對外經(jīng)濟合作企業(yè)）等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”稅目。

  2、兼營房地產(chǎn)業(yè)務的企業(yè)，應由當期營業(yè)收入負擔的土地增值稅，借記“其他業(yè)務支出”［工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、運輸（交通、民航）、郵電、施工企業(yè)、外商投資企業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、交通、施工企業(yè)］、“其他營業(yè)支出”（金融企業(yè)）、“營業(yè)稅金”（對外經(jīng)濟合作企業(yè)、外商投資租賃、旅游企業(yè)）、“內(nèi)部供應和銷售支出”［運輸（鐵路）企業(yè)］、“其他營業(yè)稅金”（外商投資銀行）等科目，貸記“應交稅金——應交土地增值稅”科目。