房地產預收賬款如何繳納增值稅

房地產企業只要有收入，就應該交納增值稅及其附加稅，否則就要產生滯納金和罰款。所以當月有預收款有銷售收入的房地產企業，要把預收賬款和銷售收入合并計算繳納增值稅。

計算公式為：應納稅額=當期銷項稅額-當期進項稅額

銷項稅額=銷售額×稅率

銷售額=含稅銷售額÷（1+稅率）

銷項稅額：是指納稅人提供應稅服務按照銷售額和增值稅稅率計算的增值稅額

進項稅額：是指納稅人購進貨物或者接受加工修理修配勞務和應稅服務，支付或者負擔的增值稅稅額。

依據國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告（ 稅總2016年18號）的規定：一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%.一般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。

該房地產企業銷售2018年自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，可自行開具增值稅發票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。

房地產開發企業預收賬款是含增值稅的銷售額嗎？

核心就在于：

財稅〔2016〕43號

解答：預收賬款≠預售收入

財稅〔2016〕43號明確了營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據均不含增值稅，沒有說明企業所得稅收入是否含增值稅。

但《增值稅暫行條例》第六條的規定，銷售額為納稅人發生應稅銷售行為收取的全部價款和價外費用，但是不包括收取的銷項稅額。同時，《企業所得稅法》第六條規定，企業以貨幣形式和非貨幣形式從各種來源取得的收入，為收入總額。

企業所得稅講的是收入的概念，增值稅是價外稅，收入是不含增值稅的。從國家對非居民企業繳納企業所得稅的規定中也可看出這點。

《國家稅務總局關于營業稅改征增值稅試點中非居民企業繳納企業所得稅有關問題的公告》（國家稅務總局公告2013年第9號）規定，“營改增”試點中的非居民企業，取得企業所得稅法第三條第三項規定的所得，在計算繳納企業所得稅時，應以不含增值稅的收入全額作為應納稅所得額。

因此

企業所得稅收入是不含增值稅的。

另外，從國稅發[2009]31號文可以看出，從企業所得稅的角度，不再存在“預收賬款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》或《預售合同》取得款項，不管產品是否完工，全部確認為收入，區別只是完工產品收入和未完工產品收入而已。

北京國稅在2016年度匯算清繳政策宣講時也是特別明確以不含稅收入作為計算預計毛利率的基數。

因此，營改增后，房地產企業銷售未完工開發產品取得的預收賬款含有增值稅，但對如何從預收賬款換算為預售階段的收入，國家稅務總局尚未明確。

再看看，國稅發[2009]31號第九條的規定，企業銷售未完工開發產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發產品完工后，企業應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。

本文會計學堂小編圍繞房地產預收賬款如何繳納增值稅、房地產開發企業預收賬款是含增值稅的銷售額嗎的問題來講述了房地產預收賬款的問題，在實務處理中，預收房款預交所得稅的會計處理一般有兩種情況，大家可以根據具體情況具體分析。