停車費屬于不動產租賃嗎

屬于。依據《銷售服務、無形資產、不動產注釋》規定，物業公司收取的停車費收入，應按照不動產經營租賃業務。

物業收取費用的法律依據與形式

《物權法》對業主區分所有權和共有權作出了規定，《物權法》第七十條：“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”

《物業管理條例》（國務院令第379號）對共有部分經營及收益進行了規定，第五十五條：“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用?！?/span>

根據法律規定，共有部分的經營收益應歸屬業主所有。從而物業收取的相關費用可能存在以下幾種情況：

1.物業已經征得業主或業主委員會（以下統稱業委會）的同意，向占用共有部分的單位或個人收取費用，該費用歸屬業委會所有，物業按比例取得一定收入，具體又可以分兩種：

（1）由物業直接開具發票給支付費用的單位或個人；

（2）物業不直接開票，發票由業委會領購開具或申請代開（實際上業委會領購或申請代開發票的情形極少）。

2.更多的情況是物業擅自收取費用，業委會對此并不知情。這還衍生出另外一種情形，就是業委會事后向物業公司追討收益，相關司法判例支持物業將相關收益歸還業委會的并不鮮見。

不動產租賃不可以擁有產權為要件

另一個問題是：提供不動產租賃服務需要擁有不動產的所有權嗎？財稅〔2016〕36號并沒有對不動產租賃是否必須擁有所有權做出直接規定。

很多人會贊成提供不動產租賃并不要求對不動產擁有所有權的觀點，最常見的就是轉租。在轉租的情況下，承租人擁有的只是債權，而非物權。

不動產經營租賃服務強調的是在不轉讓所有權的前提下，“將不動產轉讓他人使用”，納稅人之所以可以將不動產轉讓他人使用，可能基于所有權，可能基于其他物權，也可能基于債權，甚至僅是無權占有。

所以，提供不動產租賃服務并沒有以擁有所有權為必要條件，物業公司雖然不對小區公共場地擁有所有權，但并不必然就說它提供的不是不動產租賃服務。

可是考慮到收益歸屬的法律規定，上述情形物業提供的就一定是不動產租賃服務嗎？

物業收取上述費用稅務如何處理

物業向在小區公共場地停車、擺攤或投放廣告的客戶收取費用，但該“收入”卻不一定全額歸物業所有，其稅務處理可能有以下幾種情形：

1.如果物業向支付費用的單位和個人開具了不動產租賃發票，可簡單判斷物業提供了不動產租賃服務。這頗有形式決定實質的意味，但物業轉售水電的處理模式與此極為相似。

2.如果收益最終歸屬業委會所有，且物業符合代收的要求，物業取得的收益來源于業委會，此時不管取得收益是代收手續費還是車輛等管理費，都應視為物業服務所得。

此時又面臨兩個問題：

（1）業委會構成納稅人嗎？業委會屬于“其他組織”。很多司法判例認為業委會屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第四十九條規定的“其他組織”，在進行體系解釋時，也可以認為其屬于稅法上的“其他組織”。那么作為“其他組織”的業委會提供應稅行為并取得收入，發生納稅義務并無異議。

（2）實際情況是物業收取費用時往往由物業直接開票，這與代收水電費一樣，物業面臨無法進行差額扣除而稅負上升的情形。

3.物業擅自收取費用，業委會對此并不知情。物業以“管理者”的身份將不動產使用權轉讓他人使用，提供的確是不動產租賃服務；而業委會對此并不知情，沒有經營行為，從而業委會不構成納稅人。如果事后業委會進行追討而取得收入，則按上述方式處理。

是否有新老項目之分

根據財稅〔2016〕36號文附件一的規定，以納入營改增試點之日前取得的有形動產為標的物提供的經營租賃服務可以選擇簡易征收。

《納稅人提供不動產經營租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第16號）第二條規定，“取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產。”

問題來了，物業并沒有取得該不動產，它只是取得不動產的一些管理權，是否能簡易征收就存在爭議了。

《深圳市全面推開“營改增”試點工作指引（之一）》：“車輛停放服務屬于不動產經營租賃范圍。車輛停放服務老項目，是指取得不動產所在地物價管理部門批復的《停車場收費許可證》或《深圳市房屋建筑項目竣工驗收備案收文回執》注明時間為2016年4月30日前的項目。”

可是從增值稅原理來講，物業其實不管怎么都無法取得不動產的進項進行抵扣，從而一旦定為新項目，其稅負將受到不利影響。

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