土地進項稅能否進開發成本

如果是開發商,直接計入"開發成本--土地征用及拆遷補償費"科目;如果是自建自用,直接計入"在建工程",也或者計入"無形資產",不清楚你單位的性質以及你單位取得土地的用途.為取得土地發生的相關稅費均應計入土地取得成本,包括稅金、交易手續費、備案費等等,但是要記住,雖然取得土地發生的成本單獨計入"無形資產",但在土地開發結束,交付使用后需要繳納房產稅時,土地成本是要計入房產原值的.

企業取得的土地如何抵扣進項稅?

營改增后房地產開發企業取得土地使用權支付的土地出讓金不是抵扣,而是自銷售收入抵減.

國稅總局2016第18號公告:第四條 房地產開發企業中的一般納稅人(以下簡稱一般納稅人)銷售自行開發的房地產項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額.銷售額的計算公式如下:

銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)

第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算:

當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

注:2018年5月1日11%稅率調整為10%

土地成本抵扣進項稅的賬務處理

應視為政府補助,計入"營業外收入".

1、支付/取得的土地出讓金是免稅的,即全額入"成本"科目.

2、財會(2016)22號文規定的是"抵扣"的稅額,不應適用"抵減"的情況."抵扣"是進項稅自銷項稅中抵扣,按照增值稅原理是順理成章的,而土地成本是在"免稅"的前提下還允許"抵減",會計處理應包含兩層意思,一是企業支付的土地出讓金是免稅的,是應全額列計成本科目的;二是政府規定房地產項目上游的土地"免稅",從增值稅鏈條上來看是鼓勵土地的下游降低銷售價格,這是政府鼓勵下的市場行為,政府在免稅的前提下還允許"抵減"銷項稅額,這是政府給予房地產企業的一種稅收補助,且只有在增值稅納稅義務發生時間才允許"抵減",即結轉收入成本時,應是"與收益相關",應計入"營業外收入".

3、土地成本的"抵減"應不同于旅行社業務的"抵減".旅行社允許以抵減的形式確保企業稅負不增加,是考慮旅行社的下游基本都是餐飲業的個體工商戶、交通運輸業的無法開具專票的客運服務,為了確保企業稅負不降低,才允許以"抵減"的形式穩定企業稅負.

4、免稅土地的會計處理應不同于免稅農產品的會計處理.農產品的免稅政策是適用于全行業所有企業的,是普惠的,會計處理沖減成本或計入營業外收入對企業財務報表、稅負都是沒有不同影響的,但免稅土地的這種處理會對企業土地增值稅影響巨大,而且這個政策是特別給予房地產企業銷售自行開發的房地產項目的,是政府對某一行業的特定行為的特殊照顧,應按照政府補助進行會計處理.

結合上文內容,土地進項稅能否進開發成本已經非常清楚,如果是開發商,直接計入"開發成本--土地征用及拆遷補償費"科目;如果是自建自用,直接計入"在建工程",也或者計入"無形資產",大家可以根據自己公司的具體情況來分析,如果還有不明白的地方可以咨詢會計學堂答疑老師.