房地產契稅計稅依據

隨著土地出讓制度改革的推進和土地交易的日益規范,契稅成為房地產稅收稅源控管的關鍵環節之一,其計稅依據問題也需要進一步明確。

從目前披露的相關案例,市政建設配套費是否屬于契稅的計稅依據爭議最大。源頭在于《財政部、國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號)規定,出讓國有土地使用權的,其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益。其中,以競價方式出讓的,其契稅計稅價格一般應確定為競價的成交價格,土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

從實務執行口徑出發,稅務部門傾向于將上述條款理解為:契稅計稅依據為“承受人為取得該土地使用權而支付的全部經濟利益”,至于“全部經濟利益”是否均在合同中明確載明在所不論。基于此,有人甚至將全部經濟利益擴大至房企在土地出讓過程中向中介機構支付的交易手續費。

《契稅暫行條例》第四條明確,國有土地使用權出讓,契稅的計稅依據為成交價格。《契稅暫行條例實施細則》第九條明確,條例所稱成交價格,指土地、房屋權屬轉移合同確定的價格,包括承受者應交付的貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益。因此,契稅計稅依據為合同確定的成交價格。這一原則與《合同法》相銜接,并且在隨后出臺的相關政策中得以延續。例如,《財政部、國家稅務總局關于契稅征收中幾個問題的批復》(財稅字〔1998〕96號)規定,土地使用權出讓合同中確定的成交價格包含的所有價款都屬于計稅依據范圍,土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣的成交價格中所包含的行政事業性收費,屬于成交價格的組成部分,不應從中剔除,納稅人應按合同確定的成交價格全額計算繳納契稅。該文件仍以“合同確定的成交價”為基礎規范契稅計稅依據。

通過上述分析,將契稅的計稅依據擴大理解為“全部經濟利益”且不論其是否在合同中作出明確約定,突破了《契稅暫行條例》和實施細則的規定,而按照下位法不得違反上位法的原則,對財稅〔2004〕134號文件的理解與執行必須在《契稅暫行條例》及實施細則限定的范圍內,不宜擴大解釋。

一般情況下契稅的計稅依據

1.土地使用權出讓、出售、房屋買賣，其計稅依據為成交價格。

2.土地使用權贈與、房屋贈與，其計稅依據由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣市場價格核定。

3.土地使用權交換、房屋交換，其計稅依據是所交換的土地使用權、房屋的價格差額。

4.以劃撥方式取得土地使用權，后經批準改為出讓方式取得該土地使用權的，應依法繳納契稅，其計稅依據為應補繳的土地出讓金或者土地收益。

5.房屋附屬設施征收契稅依據

①不涉及土地使用權、房屋產權變動的不繳契稅。

②采取分期付款方式購買房屋附屬設施土地使用權、房屋所有權，按合同規定的總價款計算征收契稅。(房子可以分期，契稅不能分期)

③承受的房屋附屬設施權屬如果是單獨計價的，按照當地適用的稅率征收契稅，如果與房屋統一計價的，適用與房屋相同的稅率。

房地產契稅計稅依據，上文結合法規法律為大家做了分析與解讀。我們認為通過上述分析,將契稅的計稅依據擴大理解為“全部經濟利益”且不論其是否在合同中作出明確約定,突破了《契稅暫行條例》和實施細則的規定，稅務機關在不宜擴大解釋，企業也可以在上理解中爭取自身利益。