房地產企業土地使用權評估增值涉稅政策

1.參照《關于資產評估增值部分能否轉增注冊資本及實收資本的復函》（湘注協函〔2008〕5號）第一條規定，根據《財政部關于股份有限公司進行資產評估增值處理的復函》（財會二字〔1995〕25號）的規定，資產評估增值只有在“法定重估”和“企業產權變動”的情況下，才能調整被評估資產賬面價值，不屬于產權變動所進行的資產評估增值不能入賬，不能調增資產價值。

（注：“法定重估”一般是指按國家規定進行的清產核資） 

……

綜上所述，公司不得將公司所擁有的資產（含土地使用權）在沒有國家規定的“法定重估”和“產權變動”的情況下的評估增值部分進行賬務處理，不得轉增注冊資本和實收資本，會計師事務所及其注冊會計師不得對此進行驗資。

《關于企業資產評估增值能否直接轉增注冊資本的答復》（安徽注協函復〔2005〕120號）規定，最近有不少會員反映，有一些企業因各種原因，在未發生法定資產評估經濟行為的情況下，想通過委托評估機構對企業進行資產評估，并根據資產評估報告調整資本公積轉增注冊資本，希望省注協專家小組對于這種情況給予答復。 

經查閱相關法律、法規和準則，并與部分專家進行研究，現答復如下： 

企業必須依法進行資產評估，注冊資本不能隨意調整。企業在未發生法定資產評估經濟行為的情況下，產權未發生直接變動，不能按評估增值增加資本公積直接轉增注冊資本。 

參照上述規定，企業僅在發生法定重估和產權變動情況下才可對評估增值做賬，未發生法定資產評估和企業產權變動情況下，資產評估增值不能做賬。

2.對于被投資公司而言，僅是股東發生變化。如果被投資公司為內資企業，原股東將60%股權轉讓給新股東的，被投資公司不涉及企業所得稅事項。如果被投資公司為外商投資企業，原股東將60%股權轉讓給新股東，造成被投資公司生產經營業務性質或經營期發生變化，導致其不符合《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》規定條件的，根據《國家稅務總局關于外商投資企業和外國企業原有若干稅收優惠政策取消后有關事項處理的通知》（國稅發〔2008〕23號）第三條規定，被投資公司應依據《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》規定補繳其此前（包括在優惠過渡期內）已經享受的定期減免稅稅款。

受讓公司按3.6億元（6×60%）的價格，向原股東購入被投資公司60%的股權。該3.6億元價款應由受讓公司支付給原股東，而不是支付給被投資公司。被投資公司不涉及將3.6億元計入資本公積事項。

受讓公司與原股東簽訂的股權轉讓合同，根據《國家稅務局關于印花稅若干具體問題的解釋和規定的通知》（國稅發〔1991〕155號）第十條規定，屬于產權轉移書據。受讓公司和原股東均應繳納印花稅，印花稅稅額為18萬元。

原股東屬于轉讓股權，如果原股東為個人，取得轉讓股權所得應繳納個人所得稅，稅率為20%；如果原股東為企業，取得轉讓股權所得應繳納企業所得稅。

土地評估增值投資需要繳哪些稅收？

根據我國公司法規定，以土地使用權投資的，投資人必須在規定的時間內將土地使用權過戶到被投資單位，這實際上是一種投資人以土地使用權交換股權的行為。土地投資主要涉及以下稅種征收問題。

1.營業稅分階段區別征稅。土地使用權的投資，稅收上認定屬土地使用權無形資產轉讓，但投資行為是不征收營業稅的。《國家稅務總局關于印發<營業稅稅目注釋（試行稿） >的通知》（國稅發[1993]149號）規定：以不動產投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。但轉讓該項股權，應按本稅目征稅。也就是說，投資人土地投資獲得股權時不征稅，但在轉讓該項股權時需要納稅。自2003年1月1日起，稅收政策對此進行了調整，取消了股權轉讓環節征稅的規定。《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》（財稅[2002]191號）規定：以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。同時規定“對股權轉讓不征收營業稅”。

2.單位和個人所得稅征稅待遇不同。對于單位的投資行為需要，其土地評估增值部分需要按規定繳納企業所得稅。《國家稅務總局關于企業股權投資業務若干所得稅問題的通知》（國稅發[2000]118號）規定：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股票，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得稅處理，并按規定計算確認資產轉讓所得或損失。上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納稅年度確認實現繳納企業所得稅確有困難的，報經稅務機關批準，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨后不超過5個納稅年度內平均攤轉到各年度的應納稅所得中。《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》第二十五條也將這種以土地使用權換取股權的“非貨幣性資產交換”行為，按視同銷售處理。

但在個人以土地投資上，稅收政策上規定暫時不征個人所得稅。《國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復》（國稅函[2005]319號）規定：考慮到個人所得稅的特點和目前個人所得稅征收管理的實際情況，對個人將非貨幣性資產進行評估后投資于企業，其評估增值取得的所得在投資取得企業股權時，暫不征收個人所得稅。在投資收回、轉讓或清算股權時如有所得，再按規定征收個人所得稅，其“財產原值”為資產評估前的價值。

房地產企業土地使用權評估增值涉稅政策的解讀相信大家通過上文學習后都有了自己的理解，其實對于房地產企業的土地使用權的評估在國家政策中有相應的規定。作為房地產開發企業的會計不僅僅需要了解土地使用權的評估還需要土地評估需要繳納哪些稅收。這些內容在會計學堂網上都有，感興趣的都可以來看看。