支持住房租賃市場發(fā)展的稅收政策

一、我國住房租賃稅收政策基本情況

目前，我國房屋出租涉及的稅種有增值稅、房產(chǎn)稅、所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、印花稅，各稅種計稅依據(jù)不同，個人出租住房、企業(yè)出租住房的稅率也存在差別。

（一）個人出租住房

國家稅務(wù)總局曾在2001年和2008年兩次調(diào)整住房租賃稅收政策，2001年調(diào)整前，住房出租的整體稅收負(fù)擔(dān)為租金收入的17.5%-30%，2001年調(diào)整后，個人出租住房的整體稅負(fù)在7.3%-14.57%，2008年財政部、國家稅務(wù)總局出臺通知規(guī)定，對印花稅和城鎮(zhèn)土地使用稅予以免征，對營業(yè)稅、房產(chǎn)稅和個人所得稅減征。具體情況如表1。

2016年，我國全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，按照財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）規(guī)定，個人（含個體工商戶）出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號），提出要對住房租賃給予增值稅、所得稅等稅收優(yōu)惠。通過表2可以看出，“營改增”后，個人出租住房的各項稅負(fù)總計約為12.6%。

（二）企業(yè)出租住房

根據(jù)現(xiàn)有的稅收政策，企業(yè)出租住房需繳納增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加及地方教育費附加、印花稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等，相關(guān)稅負(fù)如表3所示。不考慮企業(yè)所得稅的情況下，企業(yè)住房租賃相關(guān)稅負(fù)已經(jīng)達(dá)到租金收入的15.3%。

二、住房租賃稅收存在的主要問題

（一）住房租賃市場缺乏系統(tǒng)性稅收政策

長期以來，住房租賃市場未受到足夠重視，相應(yīng)稅收政策也缺乏全面系統(tǒng)性設(shè)計。國家財稅部門先后在2000年、2008年和2016年對住房租賃市場稅收政策做出過調(diào)整，但其政策設(shè)計分別從屬于公有住房制度改革、廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)、“營改增”試點工作，沒有單獨對住房租賃市場進(jìn)行稅制設(shè)計。稅收制度和優(yōu)惠政策出現(xiàn)在各種不同文件中，政策之間的銜接性有待加強。

（二）住房租賃涉及稅種多且重復(fù)征收，稅負(fù)過高

房屋出租涉及房產(chǎn)稅、增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、教育費附加、印花稅和所得稅等多個稅種，各稅種計稅依據(jù)不同，給普通民眾造成理解和接受的障礙。同時，增值稅屬于流轉(zhuǎn)稅，房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅，所得稅屬于收入調(diào)節(jié)稅，在房屋持有、流轉(zhuǎn)、租賃獲利的多個環(huán)節(jié)對出租房屋行為重復(fù)征稅，各項稅種單獨設(shè)置稅率，綜合稅負(fù)過高。對專業(yè)化租賃企業(yè)而言，在企業(yè)經(jīng)營租賃業(yè)務(wù)收益率已經(jīng)很低的情況下，還要承擔(dān)高額稅負(fù)，難以實現(xiàn)盈利，無法實現(xiàn)良性循環(huán)和規(guī)模化經(jīng)營，不能承擔(dān)穩(wěn)定租賃市場“壓艙石”的角色。

（三）現(xiàn)有稅制不利于鼓勵個人租賃房源以登記備案的正規(guī)途徑進(jìn)入市場

發(fā)展住房租賃市場，關(guān)鍵在于盤活社會閑置存量房源，提高住房利用率。但目前稅制下，個人閑置住房無需繳稅，而一旦進(jìn)入租賃市場則可能面臨多項稅賦，不利于鼓勵閑置房源業(yè)主出租住房。由于稅收的依據(jù)是出租房屋登記備案，出于避稅需要，個人出租住房大多不主動登記備案，客觀上造成住房租賃行為脫離政府監(jiān)管，整個租賃市場亂象叢生，租賃雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)難以有效保障。

（四）缺乏引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民選擇租房的稅收設(shè)計

為轉(zhuǎn)變“單一購房”消費理念，鼓勵住房租賃消費模式，目前的政策有提取公積金用于繳納租金、對于符合公租房條件的家庭根據(jù)其支付能力發(fā)放住房租賃補貼、住房租賃補貼免征個人所得稅等。部分城市對新市民采取發(fā)放補貼的形式鼓勵城鎮(zhèn)居民選擇租房。但從稅制設(shè)計上看，除免征印花稅之外，個人承租住房沒有其他稅收優(yōu)惠，租金支出尚不能抵扣個人所得稅。

（五）稅收征繳存在操作難點

目前，個人出租住房的稅收征繳是以登記備案為基礎(chǔ)，但實際上因為租賃住房絕大多數(shù)未在政府機(jī)構(gòu)備案，實際征收存在較大困難。從對建設(shè)銀行分行的調(diào)研了解到，稅務(wù)部門沒有精力和手段加強此類稅收的征管，只有個別承租人因需要領(lǐng)取公積金、辦理居住證、單位報銷租房款、政府發(fā)放住房補助等特殊原因，必須辦理住房租賃備案時，由承租人實際承擔(dān)應(yīng)由出租人繳納的各項稅。對轉(zhuǎn)租型租賃企業(yè)而言，在籌集個人閑散房源時，操作中無法取得增值稅進(jìn)項發(fā)票，無法進(jìn)行增值稅抵扣，若全額繳納增值稅和所得稅，將導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴(yán)重。

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