天鴻房地產(chǎn)開發(fā)公司是增值稅一般納稅人，開發(fā)的“天鴻家園”項目屬于老項目，選擇簡易計稅方法。2017年1月取得預(yù)售房款80萬元（其中：業(yè)主張某預(yù)交款30萬元、李某預(yù)交款30萬元、王某預(yù)交款20萬元）。2017年2月初取得王某購房尾款42萬元，王某所購住房屬于單獨建造商品房且已達交房條件，天鴻公司2月末向王某全額開具了發(fā)票并交付了房產(chǎn)。

2017年3月主管稅務(wù)機關(guān)發(fā)現(xiàn)天鴻公司1月~2月如下幾筆分錄：（單位：萬元，下同）

1.1月天鴻公司取得預(yù)售款

借：銀行存款 80

貸：預(yù)收賬款——張某 30

——李某 30

——王某 20

2.申報期內(nèi)預(yù)繳1月增值稅

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅 2.29［80÷（1+5%）×3%］

貸：銀行存款 2.29

3.2月天鴻公司取得售房款

借：銀行存款 42

貸：預(yù)收賬款——王某 42

4.天鴻公司將王某繳納的房款62萬元（20+42）結(jié)轉(zhuǎn)收入，同時將該62萬元部分已預(yù)繳及準備在次月申報期內(nèi)預(yù)繳的增值稅1.77萬元［62÷（1+5%）×3%］結(jié)轉(zhuǎn)。

借：預(yù)收賬款——王某 62

貸：主營業(yè)務(wù)收入 60.23

應(yīng)交稅費——簡易計稅 1.77

同時對應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)了主營業(yè)務(wù)成本，應(yīng)繳納的地方稅稅費會計處理略。

5.申報期內(nèi)預(yù)繳2月增值稅

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅 1.2［42÷（1+5%）×3%］

貸：銀行存款 1.2

案例分析：

1.《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（國家稅務(wù)總局公告2016年第18號）第八條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。第十條規(guī)定，一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。

天鴻公司1月預(yù)繳增值稅2.29萬元涉稅處理沒有問題。但是，2月仍然預(yù)繳增值稅1.2萬元是否正確？

依據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件1第四十五條規(guī)定，增值稅納稅義務(wù)、扣繳義務(wù)發(fā)生時間為：納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，指書面合同確定的付款日期，未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。

因此，天鴻公司2月初實際收取售房尾款42萬元，月末對其開具發(fā)票并交房，符合增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定，應(yīng)將收取王某本月繳付的42萬元和上月繳付的20萬元購房款合并后按照5%計算繳納增值稅，而不是2月申報期內(nèi)仍然按照3%預(yù)繳增值稅。天鴻公司2月少繳稅款，應(yīng)補繳增值稅：62÷（1+5%）×5%－62÷（1+5%）×3%=1.18（萬元）。

天鴻公司會計差錯處理如下：

借：主營業(yè)務(wù)收入 1.18

貸：應(yīng)交稅費——簡易計稅 1.18

借：應(yīng)交稅費——簡易計稅 1.18

貸：銀行存款 1.18

3月下旬補繳的2月稅款的同時繳納的滯納金，在“營業(yè)外支出”科目列支。

2.因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會跨區(qū)開發(fā)地產(chǎn)項目，所以經(jīng)常存在項目所在地和機構(gòu)所在地不一致的情況。假如上例天鴻家園項目位于A縣，公司注冊地在B縣，依據(jù)財稅〔2016〕36號文件附件2的規(guī)定，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)進行納稅申報。另外，國家稅務(wù)總局公告2016年第18號文件第十五條規(guī)定，一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方法計稅的，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。因此，天鴻公司1月應(yīng)在A縣預(yù)繳增值稅2.29萬元，2月收取王某交付的42萬元房款后應(yīng)先在A縣預(yù)繳增值稅：42÷（1+5%）×3%＝1.2（萬元），然后再就收取王某的全部房款在B縣主管稅務(wù)機關(guān)按稅法規(guī)定計算補繳增值稅：62÷（1+5%）×5%－62÷（1+5%）×3%=1.18（萬元）。

因此，稅務(wù)機關(guān)提醒納稅人，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以選擇簡易計稅，但不可自行延遲納稅，更不能少繳稅款，相關(guān)涉稅處理需要依照營改增相關(guān)文件規(guī)定謹慎“把脈”，全面理解正確執(zhí)行，否則會帶來很大的涉稅風(fēng)險。