地方教育附加也可視同稅金，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括地方教育附加。建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)印花稅不在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”中扣除，而在“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。同時(shí)修改相關(guān)土地增值稅納稅申報(bào)表格。

營(yíng)改增前的規(guī)定

《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號(hào)）第七條規(guī)定，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（二）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

（三）開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（以下簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用），是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

（六）對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號(hào)）第九條規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。第十一條規(guī)定，對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除。

《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2006〕21號(hào)）規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門(mén)確認(rèn)，《條例》第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買(mǎi)年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對(duì)納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）第五條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。

根據(jù)上述規(guī)定，營(yíng)改增前，土地增值稅中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不包括印花稅，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包括印花稅。

營(yíng)改增后的規(guī)定

《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)）規(guī)定：

（一）營(yíng)改增后，計(jì)算土地增值稅增值額的扣除項(xiàng)目中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅。

（二）營(yíng)改增后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“城建稅”）、教育費(fèi)附加，凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除。凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，則按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城建稅、教育費(fèi)附加扣除。

其他轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為的城建稅、教育費(fèi)附加扣除比照上述規(guī)定執(zhí)行。

（三）關(guān)于營(yíng)改增前后土地增值稅清算的計(jì)算問(wèn)題

與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營(yíng)改增前實(shí)際繳納的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營(yíng)改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加

根據(jù)上述規(guī)定，營(yíng)改增后，土地增值稅中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”不包括增值稅，包括城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

政策建議

（一）允許扣除地方教育附加

《關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2010〕98號(hào)）第一條規(guī)定，統(tǒng)一開(kāi)征地方教育附加。尚未開(kāi)征地方教育附加的省份，省級(jí)財(cái)政部門(mén)應(yīng)按照《教育法》的規(guī)定，根據(jù)本地區(qū)實(shí)際情況盡快研究制定開(kāi)征地方教育附加的方案，報(bào)省級(jí)人民政府同意后，由省級(jí)人民政府于2010年12月31日前報(bào)財(cái)政部審批。第二條規(guī)定，統(tǒng)一地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)。地方教育附加征收標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一為單位和個(gè)人（包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人）實(shí)際繳納的增值稅、營(yíng)業(yè)稅和消費(fèi)稅稅額的2%。已經(jīng)財(cái)政部審批且征收標(biāo)準(zhǔn)低于2%的省份，應(yīng)將地方教育附加的征收標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為2%，調(diào)整征收標(biāo)準(zhǔn)的方案由省級(jí)人民政府于2010年12月31日前報(bào)財(cái)政部審批。

《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加大財(cái)政教育投入的意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2011〕22號(hào)）第三條第二款規(guī)定：全面開(kāi)征地方教育附加。各省（區(qū)、市）人民政府應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)教育法》的相關(guān)規(guī)定和《財(cái)政部關(guān)于統(tǒng)一地方教育附加政策有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)綜〔2010〕98號(hào)）的要求，全面開(kāi)征地方教育附加。地方教育附加統(tǒng)一按增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅實(shí)際繳納稅額的2%征收。

根據(jù)上述規(guī)定，2011年我國(guó)全面開(kāi)征地方教育附加。建議：地方教育附加也可視同稅金，土地增值稅中“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括地方教育附加。

（二）允許扣除印花稅

《財(cái)政部關(guān)于印發(fā)<增值稅會(huì)計(jì)處理規(guī)定>的通知》（財(cái)會(huì)〔2016〕22號(hào)）規(guī)定，全面試行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅后，“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目名稱(chēng)調(diào)整為“稅金及附加”科目，該科目核算企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)發(fā)生的消費(fèi)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、資源稅、教育費(fèi)附加及房產(chǎn)稅、土地使用稅、車(chē)船使用稅、印花稅等相關(guān)稅費(fèi)；利潤(rùn)表中的“營(yíng)業(yè)稅金及附加”項(xiàng)目調(diào)整為“稅金及附加”項(xiàng)目。……本規(guī)定自發(fā)布之日起施行，國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度中相關(guān)規(guī)定與本規(guī)定不一致的，應(yīng)按本規(guī)定執(zhí)行。

根據(jù)上述規(guī)定，營(yíng)改增前列入“管理費(fèi)用”科目的相關(guān)稅費(fèi)，營(yíng)改增后全部列入“稅金及附加”科目。不論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，還是非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的印花稅，營(yíng)改增后不再列入“管理費(fèi)用”，而是列入“稅金及附加”。建議在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)印花稅不在“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用”中扣除，而在“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”中扣除。

同時(shí)修改相關(guān)土地增值稅納稅申報(bào)表格，“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和印花稅。