房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的匯算清繳要點(diǎn)

答：那么年終匯算清繳我們應(yīng)注意哪些事項(xiàng)呢，執(zhí)業(yè)多年最常見的是有不少地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)不了解該行業(yè)所得稅之靈魂大法“國稅發(fā)[2009]31號(hào)”文件，總是把預(yù)售房款直接做收入填入?yún)R算清繳表，成本隨意按收入的某一比例估算也填入?yún)R算清繳表，下面讓我們通過一個(gè)簡(jiǎn)單的案例來了解一下正確的做法吧。

研讀該例題前需注意以下幾點(diǎn):

1. 屬于石家莊市地方稅務(wù)局2017年第1號(hào)公告規(guī)定范圍內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，企業(yè)所得稅要分段計(jì)算,如果是按月申報(bào)的納稅人,1-11月按原計(jì)稅毛利率,12月接新計(jì)稅毛利率計(jì)算毛利額；如果是按季申報(bào)的前3個(gè)季度按原計(jì)稅毛利率,第四個(gè)季度接新計(jì)稅毛利率計(jì)算毛利額。

2.國家稅務(wù)總局公告2016年第70號(hào)第一條規(guī)定，為方便納稅人，簡(jiǎn)化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款，即按扣減3%預(yù)繳增值稅還是扣減5%的增值稅企業(yè)可以選擇，本題目按不含稅的收入為基數(shù)，但實(shí)務(wù)中有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)強(qiáng)制企業(yè)按只扣減3%預(yù)繳增值稅的方式計(jì)征。

3.預(yù)售房款印花稅方面計(jì)稅基數(shù)是否按含稅價(jià)實(shí)務(wù)中各地稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)行不一，理論上如果銷售合同中未分別列明房款及增值稅應(yīng)全額納，如分別列明則應(yīng)按不含稅的納，本案例按含稅預(yù)售房款計(jì)算。

4.有關(guān)其他調(diào)整事項(xiàng)如福利費(fèi)、職教費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)等的計(jì)算同一般企業(yè)匯算清繳，有關(guān)房地產(chǎn)稅收政策均不在此做贅述，可查閱長河稅務(wù)公眾號(hào)往期文章，均有詳細(xì)解讀。

案例二：石家莊某房地產(chǎn)企業(yè)有本市一個(gè)正在開發(fā)的老項(xiàng)目，增值稅適用簡(jiǎn)易計(jì)稅。企業(yè)所得稅在地稅繳納且按季預(yù)繳，2017年前三個(gè)季度預(yù)售房款315萬元，第四季度預(yù)售房款105萬元，計(jì)稅毛利率前三個(gè)季度15%，第四季度25%。銷售費(fèi)用列支廣告宣傳費(fèi)5萬元（上年度廣告宣傳費(fèi)超列10萬元），管理費(fèi)用列支招待費(fèi)5萬元，會(huì)計(jì)利潤-12萬元, 以前年度可彌補(bǔ)的虧損20萬元(不考慮其他調(diào)整事項(xiàng))。計(jì)算過程如下：

1.銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額：315/(1+5%)*15%+105(1+5%)*25%=70（萬元）

2.實(shí)際發(fā)生的稅金及附加：

城建稅、教育附加及地方教育附加：

（315+105）/(1+5%)*3%*(7%+3%+2%)=1.44（萬元）

土地增值稅：（315+105）/(1+5%)*2%=8（萬元）

印花稅：（315+105）*0.05%=0.21（萬元）

合計(jì)1.44+8+0.21=9.65（萬元）

3.廣宣費(fèi)調(diào)整：

稅前列支限額: （315+105）/(1+5%)*15%=60（萬元）

本年5萬元未超標(biāo)準(zhǔn)列支，上年超列10萬元在本年轉(zhuǎn)回做調(diào)減處理。

4.招待費(fèi)調(diào)整：

稅前列支限額：（315+105）/(1+5%)*0.5%=2（萬元）；5*60%=3（萬元）

（按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過當(dāng)年銷售收入的5‰。）

招待費(fèi)超標(biāo)準(zhǔn)列支：5-2=3（萬元）

5.納稅調(diào)整增加額：毛利額70-稅金及附加9.65+超標(biāo)招待費(fèi)3=63.35（萬元）

6.納稅調(diào)整減少額：上年在本年度轉(zhuǎn)回的廣宣費(fèi)10萬元

7.應(yīng)納稅所得額=利潤總額-12+納稅調(diào)整增加額63.35-納稅調(diào)整減少額10-彌補(bǔ)以前年度虧損20=21.35（萬元）

8.應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額21.35*稅率25%=5.34（萬元）

填寫《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報(bào)表》（A類）時(shí)其他欄次正常填報(bào)，房地產(chǎn)特殊調(diào)整事項(xiàng)在“A105010視同銷售和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特定業(yè)務(wù)納稅調(diào)整明細(xì)表”填列，其中第23行“銷售未完工產(chǎn)品的收入”欄次，填寫不含稅的預(yù)售收入400萬元，第24行“銷售未完工產(chǎn)品預(yù)計(jì)毛利額”欄次，填寫70元，第25行“實(shí)際發(fā)生的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅”欄次，填寫9.65萬元， 第22行“房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品特定業(yè)務(wù)計(jì)算的納稅調(diào)整額（24-25）”欄次，填寫60.75萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)預(yù)繳所得稅要點(diǎn)

首先,我們先了解預(yù)繳所得稅，很多房地產(chǎn)會(huì)計(jì)可能是由其他行業(yè)轉(zhuǎn)行而來,通常會(huì)按照一般企業(yè)的做法拿會(huì)計(jì)利潤直接乘以稅率就完事了，那么正確的該如何計(jì)算呢？廢話少說，上案例！

案例一：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有一個(gè)正在開發(fā)的老項(xiàng)目，該項(xiàng)目增值稅適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。企業(yè)所得稅按季預(yù)繳，2017年第四季開始有預(yù)售房款,共計(jì)105萬元。2017年會(huì)計(jì)利潤為-12萬元,以前年度可彌補(bǔ)的虧損為5萬元, 計(jì)稅毛利率為25%(除此之外不考慮其他因素)，第四季度預(yù)繳的所得稅計(jì)算如下:

實(shí)際利潤額=會(huì)計(jì)利潤+特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額-以前年度可彌補(bǔ)虧損=-12+25-5=8(萬元)

應(yīng)納所得稅額=實(shí)際利潤額*稅率=8*25%=2(萬元)

填寫《企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表》(A類)時(shí)其他欄次正常填報(bào)，主表第5行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”欄次，填報(bào)25萬元。

以上詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的匯算清繳要點(diǎn)是怎樣的，也介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)預(yù)繳所得稅要點(diǎn)是怎樣的。作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一名財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)，一定要非常清楚，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何進(jìn)行匯算清交。如果你閱讀了本文不是很明白，那么咨詢一下會(huì)計(jì)學(xué)堂在線老師吧。