依然 追問(wèn)

2024-10-29 10:42

請(qǐng)問(wèn)開(kāi)始預(yù)收房款，是不是得先預(yù)繳增值稅和土地增值稅。那開(kāi)始賣房后怎么計(jì)算增值稅和土地增值稅？

樸老師 解答

2024-10-29 10:44

一、預(yù)收房款時(shí)的預(yù)繳規(guī)定
在開(kāi)始預(yù)收房款時(shí)，一般需要預(yù)繳增值稅和土地增值稅。
預(yù)繳增值稅：
一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)在收到預(yù)收款時(shí)按照 3% 的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。
預(yù)繳稅額 = 預(yù)收款 ÷（1 + 適用稅率或征收率）×3%。
預(yù)繳土地增值稅：
納稅人在項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，應(yīng)按照規(guī)定預(yù)繳土地增值稅。具體的預(yù)繳率各地可能有所不同，一般由各地稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r確定。
二、開(kāi)始賣房后增值稅和土地增值稅的計(jì)算
增值稅計(jì)算：
一般計(jì)稅方法下，應(yīng)納稅額 = 當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。
銷項(xiàng)稅額 = 銷售額 × 適用稅率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，銷售額為全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除受讓土地時(shí)向政府部門(mén)支付的土地價(jià)款后的余額。
簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下，應(yīng)納稅額 = 銷售額 × 征收率。一般房地產(chǎn)老項(xiàng)目可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，征收率為 5%。
土地增值稅計(jì)算：
土地增值稅按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算。
應(yīng)納稅額 = 增值額 × 適用稅率－扣除項(xiàng)目金額 × 速算扣除系數(shù)。
增值額 = 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入－扣除項(xiàng)目金額。
扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用、新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格等

依然 追問(wèn)

2024-10-29 10:46

扣除項(xiàng)目金額方面的成本費(fèi)用。就是賬上的開(kāi)發(fā)成本的發(fā)生額，對(duì)？  那增值稅可以扣除項(xiàng)目金額？  只有土地增值稅才可以扣除？

樸老師 解答

2024-10-29 10:47

一、關(guān)于扣除項(xiàng)目金額與開(kāi)發(fā)成本的關(guān)系
在土地增值稅計(jì)算中，扣除項(xiàng)目金額包括以下幾方面：
取得土地使用權(quán)所支付的金額。
開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本，這與賬上的 “開(kāi)發(fā)成本” 有一定關(guān)聯(lián)，但不完全等同。開(kāi)發(fā)成本一般包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等。而土地增值稅扣除項(xiàng)目中的開(kāi)發(fā)成本需符合相關(guān)規(guī)定，且可能需要進(jìn)行一些調(diào)整和審核。
開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金等。
二、增值稅扣除項(xiàng)目金額
增值稅的計(jì)算與土地增值稅不同。增值稅一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，應(yīng)納稅額 = 當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額。可以扣除的項(xiàng)目主要是進(jìn)項(xiàng)稅額，如購(gòu)進(jìn)建筑材料、設(shè)備等取得的增值稅專用發(fā)票上注明的稅額等。
三、總結(jié)
并非只有土地增值稅才可以有扣除項(xiàng)目金額，增值稅也有可扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額等項(xiàng)目。但兩者扣除的范圍和計(jì)算方法不同。同時(shí)，土地增值稅扣除項(xiàng)目中的成本費(fèi)用與賬上的開(kāi)發(fā)成本發(fā)生額有聯(lián)系但不完全一致，需按照土地增值稅的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行確定和計(jì)算。

依然 追問(wèn)

2024-10-29 10:49

土地增值稅的相關(guān)扣除規(guī)定進(jìn)行確定和計(jì)算。有相關(guān)的文件？在前期工作中 需要注意哪些？

樸老師 解答

2024-10-29 10:54

計(jì)算土地增值稅時(shí)的扣除項(xiàng)目及相關(guān)規(guī)定主要依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則等文件。以下是土地增值稅扣除項(xiàng)目的相關(guān)規(guī)定：
取得土地使用權(quán)所支付的金額：指納稅人為取得土地使用權(quán)支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。包括以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)繳的出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的支付的地價(jià)款。
開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）：指納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，具體包括：
土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：如土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。
前期工程費(fèi)：例如規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平” 等支出。
建筑安裝工程費(fèi)：以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，或以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑工程安裝費(fèi)。
基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包含開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。
公共配套設(shè)施費(fèi)：指不能有償轉(zhuǎn)讓的開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。
開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用：是指直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，如工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。
開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用）：指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中，利息支出分兩種情況確定扣除：
凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。
凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出不得單獨(dú)計(jì)算，而應(yīng)并入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用中一并計(jì)算扣除。在這種情況下，按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和，在 5% 以內(nèi)計(jì)算扣除（具體比例由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定）。
財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局還對(duì)扣除項(xiàng)目金額中利息支出的計(jì)算問(wèn)題作了兩點(diǎn)專門(mén)規(guī)定：一是利息的上浮幅度按國(guó)家的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除；二是對(duì)于超過(guò)貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費(fèi)附加也可視同稅金扣除。允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，印花稅不再單獨(dú)扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人在計(jì)算土地增值稅時(shí)，允許扣除在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)繳納的印花稅。對(duì)于個(gè)人購(gòu)入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購(gòu)入環(huán)節(jié)繳納的契稅，由于已經(jīng)包含在舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格之中，因此，計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除。
財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目：對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì) 20% 的扣除。但對(duì)取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。
舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格是指轉(zhuǎn)讓已使用過(guò)的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新折扣率后的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額。

依然 追問(wèn)

2024-10-29 11:19

那在開(kāi)發(fā)票方面有什么需要注意的？另外請(qǐng)問(wèn)老師，平時(shí)查相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，在哪些地方可以查到？

樸老師 解答

2024-10-29 11:22

同學(xué)你好
百度上找就可以了
開(kāi)票的話按實(shí)際業(yè)務(wù)