依然 追問

2024-10-29 10:42

請問開始預收房款，是不是得先預繳增值稅和土地增值稅。那開始賣房后怎么計算增值稅和土地增值稅？

樸老師 解答

2024-10-29 10:44

一、預收房款時的預繳規定
在開始預收房款時，一般需要預繳增值稅和土地增值稅。
預繳增值稅：
一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照 3% 的預征率預繳增值稅。
預繳稅額 = 預收款 ÷（1 + 適用稅率或征收率）×3%。
預繳土地增值稅：
納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，應按照規定預繳土地增值稅。具體的預繳率各地可能有所不同，一般由各地稅務機關根據當地情況確定。
二、開始賣房后增值稅和土地增值稅的計算
增值稅計算：
一般計稅方法下，應納稅額 = 當期銷項稅額－當期進項稅額。
銷項稅額 = 銷售額 × 適用稅率。房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，銷售額為全部價款和價外費用扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額。
簡易計稅方法下，應納稅額 = 銷售額 × 征收率。一般房地產老項目可以選擇簡易計稅，征收率為 5%。
土地增值稅計算：
土地增值稅按照四級超率累進稅率計算。
應納稅額 = 增值額 × 適用稅率－扣除項目金額 × 速算扣除系數。
增值額 = 房地產轉讓收入－扣除項目金額。
扣除項目包括取得土地使用權所支付的金額、開發土地的成本、費用、新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格等

依然 追問

2024-10-29 10:46

扣除項目金額方面的成本費用。就是賬上的開發成本的發生額，對？  那增值稅可以扣除項目金額？  只有土地增值稅才可以扣除？

樸老師 解答

2024-10-29 10:47

一、關于扣除項目金額與開發成本的關系
在土地增值稅計算中，扣除項目金額包括以下幾方面：
取得土地使用權所支付的金額。
開發土地和新建房及配套設施的成本，這與賬上的 “開發成本” 有一定關聯，但不完全等同。開發成本一般包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。而土地增值稅扣除項目中的開發成本需符合相關規定，且可能需要進行一些調整和審核。
開發土地和新建房及配套設施的費用。
與轉讓房地產有關的稅金等。
二、增值稅扣除項目金額
增值稅的計算與土地增值稅不同。增值稅一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應納稅額 = 當期銷項稅額－當期進項稅額?？梢钥鄢捻椖恐饕沁M項稅額，如購進建筑材料、設備等取得的增值稅專用發票上注明的稅額等。
三、總結
并非只有土地增值稅才可以有扣除項目金額，增值稅也有可扣除的進項稅額等項目。但兩者扣除的范圍和計算方法不同。同時，土地增值稅扣除項目中的成本費用與賬上的開發成本發生額有聯系但不完全一致，需按照土地增值稅的相關規定進行確定和計算。

依然 追問

2024-10-29 10:49

土地增值稅的相關扣除規定進行確定和計算。有相關的文件？在前期工作中 需要注意哪些？

樸老師 解答

2024-10-29 10:54

計算土地增值稅時的扣除項目及相關規定主要依據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則等文件。以下是土地增值稅扣除項目的相關規定：
取得土地使用權所支付的金額：指納稅人為取得土地使用權支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用。包括以出讓方式取得土地使用權的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權的，為轉讓土地使用權時按規定補繳的出讓金；以轉讓方式取得土地使用權的支付的地價款。
開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱房地產開發成本）：指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，具體包括：
土地征用及拆遷補償費：如土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。
前期工程費：例如規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平” 等支出。
建筑安裝工程費：以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，或以自營方式發生的建筑工程安裝費。
基礎設施費：包含開發小區內的道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。
公共配套設施費：指不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。
開發間接費用：是指直接組織、管理開發項目所發生的費用，如工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
開發土地和新建房及配套設施的費用（簡稱房地產開發費用）：指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。其中，利息支出分兩種情況確定扣除：
凡能按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。
凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不得單獨計算，而應并入房地產開發費用中一并計算扣除。在這種情況下，按取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額之和，在 5% 以內計算扣除（具體比例由省、自治區、直轄市人民政府規定）。
財政部、國家稅務總局還對扣除項目金額中利息支出的計算問題作了兩點專門規定：一是利息的上浮幅度按國家的有關規定執行，超過上浮幅度的部分不允許扣除；二是對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。
與轉讓房地產有關的稅金：指在轉讓房地產時繳納的營業稅、印花稅、城市維護建設稅，教育費附加也可視同稅金扣除。允許扣除的印花稅，是指在轉讓房地產時繳納的印花稅。房地產開發企業按照《施工、房地產開發企業財務制度》的有關規定，其繳納的印花稅列入管理費用，印花稅不再單獨扣除。房地產開發企業以外的其他納稅人在計算土地增值稅時，允許扣除在轉讓房地產環節繳納的印花稅。對于個人購入房地產再轉讓的，其在購入環節繳納的契稅，由于已經包含在舊房及建筑物的評估價格之中，因此，計征土地增值稅時，不另作為與轉讓房地產有關的稅金予以扣除。
財政部確定的其他扣除項目：對從事房地產開發的納稅人允許按取得土地使用權時所支付的金額和房地產開發成本之和，加計 20% 的扣除。但對取得土地使用權后，未進行開發即轉讓的，在計算應納增值稅時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、繳納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金，不得加計扣除。
舊房及建筑物的評估價格：稅法規定，轉讓舊房的，應按房屋及建筑物的評估價格、取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定繳納的有關費用以及在轉讓環節繳納的稅金作為扣除項目金額計征土地增值稅。舊房及建筑物的評估價格是指轉讓已使用過的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新折扣率后的價格，評估價格須經當地稅務機關確認。對取得土地使用權時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據的，不允許扣除取得土地使用權時所支付的金額。

依然 追問

2024-10-29 11:19

那在開發票方面有什么需要注意的？另外請問老師，平時查相關的稅收優惠政策，在哪些地方可以查到？

樸老師 解答

2024-10-29 11:22

同學你好
百度上找就可以了
開票的話按實際業務