樸老師 解答

2018-05-16 15:49

（一）凡從事房地產開發的企業應辦理清算土地增值稅手續的房地產開發項目，包括未預征土地增值稅稅款的房地產開發項目，均適用土地增值稅清算管理新辦法。 
  （二）辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產開發項目為對象，對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。 
  （三）納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續時應在報送有關資料的同時附送中介機構出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標準格式見附件1）。 
  （四）土地增值稅清算的條件 
  1、凡符合下列情況之一的，納稅人應到主管地方稅務機關辦理土地增值稅清算手續： 
  （1）全部竣工并銷售完畢的房地產開發項目。 
  （2）整體轉讓未竣工的房地產開發項目。 
  （3）直接轉讓土地使用權的項目。 
  （4）納稅人申請注銷稅務登記的房地產開發項目。 
  2、符合下列情況之一的，主管地方稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算： 
  （1） 納稅人開發的房地產開發項目已通過竣工驗收，在整個預（銷）售的房地產開發建筑面積達到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。 
  （2）取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。 
  （3）經主管地方稅務機關進行納稅評估發現問題后，認為需要辦理土地增值稅清算的房地產開發項目。 
  （五）對于房地產開發企業建造的商品房，在未出售前先自用或出租使用年限在一年以上的，不再列入土地增值稅清算的范圍，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定繳納土地增值稅。 
  （六）凡符合辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應在90日內向主管地方稅務機關提出清算稅款申請，并據實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件2），經主管地方稅務機關核準后，即可辦理竣工清算稅款手續。 
  （七）對主管地方稅務機關要求納稅人辦理土地增值稅清算手續的房地產開發項目，主管地方稅務機關應出具《土地增值稅清算通知書》（見附件3）并送達納稅人。納稅人應在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務機關。經主管地方稅務機關核準后，在90日內辦理清算稅款手續。 
  （八）納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應向主管稅務機關提交有關清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（見附件4）。須提交的有關資料如下： 
  1、項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發產品（工程）銷售明細表、已完工開發項目成本表）等。 
  2、國有土地使用權證書。 
  3、取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。 
  4、清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。 
  5、能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。 
  6、銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統計表并加蓋公章的形式 ，內容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。 
  7、清算項目的工程竣工驗收報告。 
  8、清算項目的銷售許可證。 
  9、與轉讓房地產有關的完稅憑證，包括：已繳納的營業稅、城建稅、教育費附加等。 
  10、《土地增值稅清算鑒證報告》。 
  11、《土地增值稅納稅申報表（一）》。 
  12、稅務機關要求報送的其他與土地增值稅清算有關的證明資料等。 
  （九）納稅人應準確、據實填寫各類清算申報表和相關表格；納稅人委托中介機構代理進行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應詳細列舉清算項目的收入、扣除項目和進行土地增值稅清算的相關鑒證信息。 
  （十）主管地方稅務機關對納稅人提交的申請材料齊全的，應向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件5）交納稅人轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內容不規范、審計事項情況不清楚的，應退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補充材料通知書》（見附件6）交納稅人，待清算資料補充完整后，重新辦理稅款清算手續。 
  （十一）主管地方稅務機關應自受理納稅人清算申請之日起90日內完成清算審核工作，不含納稅人應稅務機關要求的補正資料時間。 
  （十二）對于清算項目銷售收入的確定，是指銷售商品房所取得的全部價款及有關的經濟收益。 
  對房地產開發企業將開發的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等行為，發生所有權屬轉移時應視同銷售房地產，取得其收入確定由主管地方稅務機關按照當期同類區域、同類房地產的市場價格核定。 
  對納稅人轉讓房地產無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務機關依照上述方法的市場價格核定。 
  （十三）對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定計算，發生的各項成本和費用應按實際發生額確認扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預提（或應付）費用不得包括在扣除項目金額中。 
  （十四）納稅人應向稅務機關提供清算項目扣除項目金額的合法有效憑證，方可據實扣除項目金額的范圍如下： 
  1、納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。 
  2、納稅人在房地產開發過程中實際發生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補償費用等支出。 
  3、納稅人在銷售房地產過程中繳納的營業稅、城市維護建設稅和教育費附加。 
  （十五）對開發土地和新建房及配套設施的成本（簡稱開發成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱四項費用），按實際發生額據實扣除。對納稅人進行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務機關應按核定辦法扣除： 
  1、無法按清算要求提供開發成本核算資料的； 
  2、提供的開發成本資料不實的； 
  3、發現《鑒證報告》內容有問題的； 
  4、虛報房地產開發成本的； 
  5、對于四項費用每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務局制定的《分類房產單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當理由的。 
  （十六）對于公共配套設施費的扣除范圍確認，以房地產開發中必須建造、但不能有償轉讓的非營利性的社會公共事業設施所發生的支出確定。非營利性的社會公共事業設施主要是指：物業辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學校、醫院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發項目配套設施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設施面積后再計算分攤。 
  對于成片開發分期清算項目的公共配套設施費用，在先期清算時應按實際發生的費用進行分攤。 
  對于后期清算時實際支付的公共配套設施費用分攤比例大于前期的金額時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進行調整分攤。 
  （十七）對開發土地和新建房及配套設施的費用（銷售費用、管理費用、財務費用）扣除的確定，凡財務費用的利息支出中能夠按清算項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的5％計算扣除。 
  對財務費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分攤或提供金融機構利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產開發費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本計算的金額之和的10％進行計算扣除。 
  （十八） 各區縣地方稅務局要做好土地增值稅的清算管理工作，認真查驗和審核清算企業報送的《鑒證報告》內容及相關資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進一步補充與清算項目相關的證明資料時，決定暫停清算，應向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準通知書》（見附件7），待納稅人重新補充證明資料后，再辦理稅款清算手續。對納稅人不能按主管稅務機關規定期限提交補正材料的，應將清算項目資料移交給稅務稽查部門，由稽查部門進行清算工作。 
  （十九）主管地方稅務機關經過清算審核后，對清算項目需要進行納稅評估的，應將全部資料移交納稅評估部門進行清算評估工作，經過納稅評估后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準，需轉入檢查程序進行檢查的，應向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》（見附件8）送達納稅人，并將全部清稅資料移交稽查部門，按照有關規定進行稽查檢查工作。 
  （二十） 主管地方稅務機關在清算項目審核中，發現有下列情況的之一的，應將全部資料移交納稅評估或稽查部門進行清算工作。 
  1、納稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內容不規范，退回重報后，《鑒證報告》仍不符合要求的； 
  2、納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的； 
  3、納稅人未按土地增值稅政策規定預繳稅款的。 
  （二十一）主管地方稅務機關在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發現納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進行核定征收土地增值稅。 
  1、依照法律、行政法規的規定應當設置財務帳簿未設置的；或雖設置財務帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的； 
  2、擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的； 
  3、符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，經稅務機關責令限期改正，逾期仍不清算的； 
  4、納稅人未如實進行土地增值稅清算申報，計稅依據明顯偏低，又無正當理由的。 
  （二十二）對清算項目通過審核后，需要進行核定征收的；或通過對房地產開發項目納稅評估或稽查檢查需要進行核定征收的，應向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）送達納稅人。 
  （二十三）房地產開發企業土地增值稅清算專項鑒證業務，可由納稅人委托具有主管部門批準資質的中介機構進行。 
  （二十四）中介機構對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、所涉及的銷售收入、成本及費用等情況進行鑒證并說明情況。中介機構應按稅務機關規定的《鑒證報告》范本和內容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務部門參考，并接受稅務機關要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。 
  （二十五）對中介機構出具的《鑒證報告》，經稅務機關審核退回后，仍未達到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業務工作。 
  （二十六）對房地產開發企業納稅人存在未及時、如實進行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關規定進行處罰。 
  （二十七）稅務機關在土地增值稅清算審核工作中，一經發現中介機構違反有關稅收法律、法規出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細則》第九十八條規定進行處罰外，還應對違紀單位進行通報，凡對被通報的中介機構出具的鑒證報告，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認可。 
  （二十八）房地產開發企業土地增值稅清算管理辦法自文件下發之日起開始執行。 
  附件： 
  附件一：《土地增值稅清算鑒證報告》 
  附件二：《土地增值稅清算申請表》 
  附件三：《土地增值稅清算通知書》 
  附件四：《土地增值稅清算材料清單》 
  附件五：《土地增值稅清算受理通知書》 
  附件六：《土地增值稅清算補充材料通知書》 
  附件七：《土地增值稅清算中止核準通知書》 
  附件八：《土地增值稅清算終止核準通知書》 
  附件九：《土地增值稅核定征收通知書》 
  二、商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標準有關問題的新規定 
  （一）此規定適用于對商品住宅項目清算土地增值稅時扣除房地產開發成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用（以下簡稱四項成本）”的金額標準核定。 
  （二）土地增值稅清算項目的四項成本應按實際發生額據實扣除，但發現有下列情況之一的，應按本通知規定的標準核定扣除： 
  1、無法按清算要求提供開發成本核算資料的； 
  2、提供的開發成本資料不實的； 
  3、發現《鑒證報告》內容有問題的； 
  4、虛報房地產開發成本的； 
  5、清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標準，又無正當理由的。 
  （三）對于高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標準為每平方米1560元。 
  （四）對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產單位面積建安造價年度修正系數表》進行相應系數修正。 
  （五）核定四項成本應先將清稅項目的高層與多層房屋分別對照適用的核定建安造價金額，確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為： 
  核定扣除的四項成本=建安造價×清算建筑面積×年度修正系數 
  （六）本規定中單位面積建安造價金額和年度修正系數參照北京市建設工程造價管理部門的定額標準，結合專家經驗和市場狀況制訂，由北京市地方稅務局根據情況不定期進行調整。