“營改增”后房地產企業避免稅負影響的有效對策？

答： 一、營改增對房地產業的影響 (一)營改增對房地產業的積極影響 1、不動產抵扣加速更新改造 “營改增”之后，由于企業新建或是購買廠房，以及廠房修繕、道路綠化等花費都可以作為進項稅抵扣，這有助于加速各個行業企業投資改造的步伐。例如，某企業購入價值1000萬元的房屋用來出租，則進項稅額為99萬元（1000/（1+11%）×11%=99），而年租金100萬元，其銷項稅額為9.9萬元。這也就意味著，如無其他進銷業務發生，該企業10年內都不需要繳納增值稅，企業將更愿意增加不動產方面的投入。 2、商業地產購買需求被激發 房地產納入營改增范圍另一個重大利好是對商業地產。營改增將有利于促進商業地產的去庫存。根據政策規定，2016年5月1日后，增值稅一般納稅人取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其取得的進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。由于企業購買不動產可以按照固定資產來進行會計核算，這將激發自用型買家對于商業和工業房地產的購買需求。去年全國商業地產的交易量達到2560億元，創下歷史新高；國內企業占到八成的比例，外資占兩成。目前國內約有15萬家國有企業，這其中有相當一部分是租賃寫字樓來辦公的，由于金融和服務企業也被納入營改增范圍，這可能會引起包括保險公司在內的大量中國金融機構由租改購的效應，保險公司有望成為國內外投資市場的最大買家之一。 3、土地抵扣可增加獲利空間 在房地產開發成本中，土地出讓金一般占整個成本的30%到40%，是開發成本中最大的一塊。“營改增”后，土地可被視為抵扣項目，這將有利于開發商減輕繳稅負擔。例如：某樓盤房價每平米1萬元，土地成本每平米0.5萬元，增值稅銷項稅額為（1-0.5）/1.11*11%=0.05萬元，不考慮其他任何抵扣，這家企業的稅負已經降到了5%，與營業稅環境下持平。加上其他抵扣，該房地產企業有望減稅。當然，如果土地成本的比重很低，而相應的抵扣又不足的情況下，房產企業的稅負還是較重的。 4、改善房地產企業現金流 營業稅下，房地產企業應將預售營業款按照5%的稅率預繳稅，而“營改增”之后，只需按3%的比例預繳增值稅，這一改變減輕了地產企業的資金壓力，有利于提高房地產企業的現金流通率。對于現金回報率較高的企業來說，利潤的上升空間會更大。 5、二手房稅負略有下降 二手房銷售由于價內稅與價外稅計稅依據的不同，稅負將略有下降。比如，購買不足2年的住房以100萬元銷售，按原營業稅政策應納稅為：100萬元×5%=5萬元。而增值稅是價外稅，其計稅依據需調整為不含稅收入，應納稅為：100萬元/（1+5%）×5%=4.76萬元，相比少交2400元。 （二）“營改增”對房地產業的其他影響 1、稅負增減無法定論 “營改增”之前，房地產業是按銷售額的5%征收營業稅。按財政部公布的信息，“營改增”鋪開試點后，房地產業將按銷項與進項的差額，按11%的增值稅稅率來繳稅。 從稅率來看，增值稅稅率看上去比營業稅稅率有所提高；但營業稅是按營業額全額征收，而增值稅是按差額來征收的。這其中的關鍵，在于獲得進項的抵扣。有預計數據顯示，實施“營改增”后，房地產全行業稅負有望從3960億元（營業稅）減少至3340億元（增值稅），下降幅度約為15%。 然而從實際情況來看，房地產行業涉及諸多采購和產業鏈條，有一些項目環節暫未形成規范的閉環。如果一些材料供應商不能提供增值稅發票，房企便無法將這一項目作為抵扣。具體企業稅負是增是減主要取決進項比。 當然“營改增”試點剛剛開始，由于在新的稅收體系下還沒有經歷過一個完全的結轉周期，所以稅負是增是減還無法定論。 2、倒逼房地產行業進一步優勝劣汰 “營改增”之后，伴隨著房地產公司的招標采購模式及成本核算方法發生改變，公司的成本管控也面臨不少挑戰。這會倒逼行業進一步優勝劣汰。一些能從正規渠道取得合規票據的、內部管理完善的房地產開發企業最終稅負將會降低，利潤增加的同時企業規模也會壯大。而另一些規模較小、沒有健全完善的管理機制的房地產企業將可能被擠出市場。 3、過渡政策的影響尚不明確 考慮到現實操作中房產企業可能存在的一些困難，政府鋪開試點營改增中設置了一定時間的緩沖期。在財政部關于房地產適用稅率所規定的要點中，明確在今年4月30日及該日前取得的房地產項目，仍適用于5%的增值稅征收率。而在5月1日后取得的房地產項目，企業可分兩年抵扣其進項稅額。其中，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。 另外，對建筑企業來說，一般納稅人按銷項減進項的方法計稅。但文件給了建筑業企業很大的簡易征收選擇權，即有甲供材料的工程、清包工方式的工程，都可以選擇按3%簡易征收。這是本次營改增對建筑業最大的利好，但作為下游的房地產業面臨的未知因素就增加了。

營改增對房地產企業稅負的影響與其他行業有哪些特點

答： 你好！看看這 http://www.chinaacc.com/tougao/2013_9/6_527472658612474.shtml 里對你有幫助

報考2022年中級會計職稱對學歷有什么要求？

答： 報名中級資格考試，除具備基本條件外，還必須具備下列條件之一

就是那個營改增背景下房地產企業的納稅籌劃跟稅收籌劃是一個道理嗎我寫營改增對房地產企業的納稅籌劃的影響但我在知網上搜到的都是關于對稅收的影響

答： 是的，一個道理的