房地產企業(yè)回遷安置房上房，增值稅怎么計算呢？

答： 您好，以拆遷還建的房產，作為房地產開發(fā)方，在銷售不動產計稅營業(yè)額的確定上，應當區(qū)分三種不同情況： 　　第一種情況：原地還建。被拆遷方還建房產所占的土地使用權仍為被拆遷方原有土地使用權一部分的。如：某開發(fā)商與被拆遷方協議：所開發(fā)的商品房的一樓門面房全部歸被拆遷方所有，二樓以上為開發(fā)商所有。那么一樓門面房就應視同開發(fā)商銷售給拆遷方的不動產，在核定銷售不動產計稅營業(yè)額時，不應當按一樓門面房的公允價值(即市場價格)作為計稅營業(yè)額，因為公允價值中是包括一樓門面房土地使用權的價值在內，而作為開發(fā)方與被拆遷方之間并不存在：被拆遷方先將土地使用權轉讓給開發(fā)商，然后開發(fā)商再將土地使用權轉讓給被拆遷方的這一過程，對被拆遷戶還建的這一部分房產所擁有的土地使用權并沒有發(fā)生轉移，其土地使用權仍為被拆遷戶所有；也不應當按所還建的建筑物的公允許價值確定，因為其銷售取得的經濟利益并非是其建筑物。房地產開發(fā)方取得的經濟利益為被拆遷方的房產，所以，應當按被拆遷方房產的公允許價值確定其增值稅的計稅營業(yè)額。 　　第二種情況：易地還建。被拆遷方所還建的房產所擁有的土地使用權與被拆遷方原擁有的土地使用權之間不存在任何聯系的。如開發(fā)商與被拆遷方協議：按原住房面積1：1.15的比例還建。房屋被全面拆除并重新規(guī)劃新建。那么被拆遷戶還建的房產所擁有的土地使用權與其原有房產所擁有權不存在任何的聯系，作為開發(fā)商為取得被拆遷土地使用權所付出的代價不僅僅就是建筑房屋的成本，還包括另行轉讓的土地使用權的價值，也就是說開發(fā)方與被拆遷方還存在著以土地使用權換取土地使用權的行為。所以，對此還建的房產應當按公允價值(公允價值中就包含有土地使用權的價值在內)作為開發(fā)方銷售不動產的計稅營業(yè)額。 　　第三種情況：按質作價互找差價。如果除還建的房產之外，另有貨幣、貨物或其他經濟利益交易的，則計算計稅營業(yè)額時：對開發(fā)方另外收取房屋補價的，應當一并作為計稅營業(yè)額；對開發(fā)方支付給被拆遷方房產補價的，應當從其計稅營業(yè)額中扣除。 　　2.企業(yè)所得稅 　　根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅總是問題的通知》(國稅發(fā)[2006)31號)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，按銷售與購買兩筆業(yè)務處理。在確認企業(yè)所得稅應稅收入，根據企業(yè)所得稅規(guī)定，非貨幣性交易應當按公允價值即市場價格進行確定。對房地產開發(fā)企業(yè)換入的拆遷戶的非貨幣性資產(房屋、土地使用權)，如能提供真實合法憑證(合同、發(fā)票等)，可以按照配比原則，分配計入各成本對象中按規(guī)定扣除。房地產開發(fā)企業(yè)的拆遷還建房產企業(yè)所得稅納稅義務發(fā)生時間，為房地產開發(fā)企事業(yè)的回遷房屋竣工驗收合格可交付使用的當月。 　　3.印花稅 　　采用以貨換貨方式進行商品交易簽訂的合同，拆遷還建交易中，雖然房地產開發(fā)方與被拆遷方只簽訂了一次合同，但實質上是發(fā)生了兩次產權交易：對被拆遷方將原有房產轉讓給開發(fā)方，發(fā)生了產權轉移行為，應當按產權轉移書據的萬分之五征收印花稅；同時，開發(fā)方產針所開發(fā)的房產銷售給被拆遷方，雖然并未辦理產權手續(xù)，但房屋的所有權應當是屬房地產開發(fā)商所有。根據《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006)162號)第四條規(guī)定：“對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。”印花稅的計稅依據同營業(yè)稅的計稅依據。 　　4.契稅 　　根據契稅條例及其《細則》的有關規(guī)定：承受土地使用權、房屋權屬的行為應當繳納契稅。但在契稅的計稅依據上，土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。所謂土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為；房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。對土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，免征契稅；對土地使用權與房屋所有權之間相互交換的，交換價格不相等的，同樣是由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，同樣是由征契稅。由此，對拆遷還建房產，如果開發(fā)方除還建的房產外，另外向被拆遷戶支付了貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的，開發(fā)方應當就另外支付的部分按規(guī)定的稅率繳納契稅；如果開發(fā)方與被拆遷戶純粹是以房換房(或以地換房)，雙方互不找差價的，則不繳納契稅；如果開發(fā)方只是給予被拆遷戶補嘗費，即不存在還建房產的，則開發(fā)方應當按所支付給被拆遷戶的全部價款和價外費用為計稅依據，依照規(guī)定的適用稅率繳納契稅。 　　5.土地增值稅 　　根據土地增值稅政策規(guī)定，以房換地，應視同銷售征收土地增值稅。房屋銷售收入按公允價值計算。土地增值稅以轉讓房地產的增值額為稅基，采用四級超率累進稅率計算應納稅額。計算的基本原理和方法是，首先以出售房地產的總收入減除扣除項目金額，求得增值額；再以增值額同扣除項目相比，其比值為土地增值率；然后根據土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應納稅額。土地增值稅的稅率為：增值額與扣除項目金額的比率不超過50%的部分，適用稅率為30%；超過50%-100%的部分，適用稅率為40%；超過100%-200%的部分，適用稅率為50%；超過200%的部分，適用稅率為60%。

房地產企業(yè)拆遷安置戶拆一賠一上房，增值稅怎么計算？

答： 您好，以拆遷還建的房產，作為房地產開發(fā)方，在銷售不動產計稅營業(yè)額的確定上，應當區(qū)分三種不同情況： 　　第一種情況：原地還建。被拆遷方還建房產所占的土地使用權仍為被拆遷方原有土地使用權一部分的。如：某開發(fā)商與被拆遷方協議：所開發(fā)的商品房的一樓門面房全部歸被拆遷方所有，二樓以上為開發(fā)商所有。那么一樓門面房就應視同開發(fā)商銷售給拆遷方的不動產，在核定銷售不動產計稅營業(yè)額時，不應當按一樓門面房的公允價值(即市場價格)作為計稅營業(yè)額，因為公允價值中是包括一樓門面房土地使用權的價值在內，而作為開發(fā)方與被拆遷方之間并不存在：被拆遷方先將土地使用權轉讓給開發(fā)商，然后開發(fā)商再將土地使用權轉讓給被拆遷方的這一過程，對被拆遷戶還建的這一部分房產所擁有的土地使用權并沒有發(fā)生轉移，其土地使用權仍為被拆遷戶所有；也不應當按所還建的建筑物的公允許價值確定，因為其銷售取得的經濟利益并非是其建筑物。房地產開發(fā)方取得的經濟利益為被拆遷方的房產，所以，應當按被拆遷方房產的公允許價值確定其增值稅的計稅營業(yè)額。 　　第二種情況：易地還建。被拆遷方所還建的房產所擁有的土地使用權與被拆遷方原擁有的土地使用權之間不存在任何聯系的。如開發(fā)商與被拆遷方協議：按原住房面積1：1.15的比例還建。房屋被全面拆除并重新規(guī)劃新建。那么被拆遷戶還建的房產所擁有的土地使用權與其原有房產所擁有權不存在任何的聯系，作為開發(fā)商為取得被拆遷土地使用權所付出的代價不僅僅就是建筑房屋的成本，還包括另行轉讓的土地使用權的價值，也就是說開發(fā)方與被拆遷方還存在著以土地使用權換取土地使用權的行為。所以，對此還建的房產應當按公允價值(公允價值中就包含有土地使用權的價值在內)作為開發(fā)方銷售不動產的計稅營業(yè)額。 　　第三種情況：按質作價互找差價。如果除還建的房產之外，另有貨幣、貨物或其他經濟利益交易的，則計算計稅營業(yè)額時：對開發(fā)方另外收取房屋補價的，應當一并作為計稅營業(yè)額；對開發(fā)方支付給被拆遷方房產補價的，應當從其計稅營業(yè)額中扣除。 　　2.企業(yè)所得稅 　　根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅總是問題的通知》(國稅發(fā)[2006)31號)規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產品用于抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產等行為，應視同銷售，按銷售與購買兩筆業(yè)務處理。在確認企業(yè)所得稅應稅收入，根據企業(yè)所得稅規(guī)定，非貨幣性交易應當按公允價值即市場價格進行確定。對房地產開發(fā)企業(yè)換入的拆遷戶的非貨幣性資產(房屋、土地使用權)，如能提供真實合法憑證(合同、發(fā)票等)，可以按照配比原則，分配計入各成本對象中按規(guī)定扣除。房地產開發(fā)企業(yè)的拆遷還建房產企業(yè)所得稅納稅義務發(fā)生時間，為房地產開發(fā)企事業(yè)的回遷房屋竣工驗收合格可交付使用的當月。 　　3.印花稅 　　采用以貨換貨方式進行商品交易簽訂的合同，拆遷還建交易中，雖然房地產開發(fā)方與被拆遷方只簽訂了一次合同，但實質上是發(fā)生了兩次產權交易：對被拆遷方將原有房產轉讓給開發(fā)方，發(fā)生了產權轉移行為，應當按產權轉移書據的萬分之五征收印花稅；同時，開發(fā)方產針所開發(fā)的房產銷售給被拆遷方，雖然并未辦理產權手續(xù)，但房屋的所有權應當是屬房地產開發(fā)商所有。根據《財政部國家稅務總局關于印花稅若干政策的通知》(財稅[2006)162號)第四條規(guī)定：“對商品房銷售合同按照產權轉移書據征收印花稅。”印花稅的計稅依據同營業(yè)稅的計稅依據。 　　4.契稅 　　根據契稅條例及其《細則》的有關規(guī)定：承受土地使用權、房屋權屬的行為應當繳納契稅。但在契稅的計稅依據上，土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。所謂土地使用權交換，是指土地使用者之間相互交換土地使用權的行為；房屋交換，是指房屋所有者之間相互交換房屋的行為。對土地使用權交換、房屋交換，交換價格不相等的，由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，免征契稅；對土地使用權與房屋所有權之間相互交換的，交換價格不相等的，同樣是由多交付貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的一方繳納稅款；對交換價格相等的，同樣是由征契稅。由此，對拆遷還建房產，如果開發(fā)方除還建的房產外，另外向被拆遷戶支付了貨幣、實物、無形資產或者其他經濟利益的，開發(fā)方應當就另外支付的部分按規(guī)定的稅率繳納契稅；如果開發(fā)方與被拆遷戶純粹是以房換房(或以地換房)，雙方互不找差價的，則不繳納契稅；如果開發(fā)方只是給予被拆遷戶補嘗費，即不存在還建房產的，則開發(fā)方應當按所支付給被拆遷戶的全部價款和價外費用為計稅依據，依照規(guī)定的適用稅率繳納契稅。 　　5.土地增值稅 　　根據土地增值稅政策規(guī)定，以房換地，應視同銷售征收土地增值稅。房屋銷售收入按公允價值計算。土地增值稅以轉讓房地產的增值額為稅基，采用四級超率累進稅率計算應納稅額。計算的基本原理和方法是，首先以出售房地產的總收入減除扣除項目金額，求得增值額；再以增值額同扣除項目相比，其比值為土地增值率；然后根據土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，求得應納稅額。土地增值稅的稅率為：增值額與扣除項目金額的比率不超過50%的部分，適用稅率為30%；超過50%-100%的部分，適用稅率為40%；超過100%-200%的部分，適用稅率為50%；超過200%的部分，適用稅率為60%。

我是一名會計,想問一下考個網絡學歷有用嗎？

答： 眾所周知會計人如果要往上發(fā)展，是要不斷考證的

老師，回遷安置房增值稅怎么計算的

答： 你們是回遷的還是你們是房地產公司