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- 送心意
王雁鳴老師
職稱： 中級會計(jì)師
2017-06-16 20:49
您好，房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算和稅務(wù)處理大全
如：會計(jì)分錄，會計(jì)科目、會計(jì)報(bào)表、要繳納哪些稅，怎樣少納稅。 內(nèi)容好多，先發(fā)給您一部分吧：房地產(chǎn)會計(jì)全套賬務(wù)處理和涉及稅目 一、房地產(chǎn)涉及的稅種：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有增值稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅、契稅和企業(yè)所得稅及代扣的個人所得稅等。
1、增值稅：小規(guī)模稅率3%，一般納稅人稅率11%。
2、城市維護(hù)建設(shè)稅
計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納的增值稅稅額計(jì)算繳納。稅率分別為7%（城區(qū)）、5%（郊區(qū)）、1%（農(nóng)村）。 計(jì)算公式:
應(yīng)納稅額=增值稅×稅率。
3、教育費(fèi)附加
計(jì)稅依據(jù)是按實(shí)際繳納增值稅的稅額計(jì)算繳納,附加稅率為3%。 計(jì)算公式:
應(yīng)交教育費(fèi)附加額=增值稅×3%。
4、印花稅：
（1）財(cái)產(chǎn)租賃合同、倉儲保管合同、財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同，適用稅率為千分之一；
（2）加工承攬合同、建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)合同、貨運(yùn)運(yùn)輸合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五；
（3）購銷合同、建筑安裝工程承包合同、技術(shù)合同，稅率為萬分之三； （4）借款合同，稅率為萬分之零點(diǎn)五；
（5）對記錄資金的帳薄，按“實(shí)收資本”和“資金公積”總額的萬分之五貼 花；
（6）營業(yè)帳薄、權(quán)利、許可證照，按件定額貼花五元。
5、個人所得稅：
工資、薪金不含稅收入適用稅率表
級數(shù)應(yīng)納稅所得額(不含稅) 稅率(%) 速算扣除數(shù)(元)
1 不超過500元的部分 5 0
2 超過500元至2000元的部分 10 25
3 超過2000元至5000元的部分 15 125
4 超過5000元至20000元的部分 20 375
5 超過20000元至40000元的部分 25 1375
6 超過40000元至60000元的部分 30 3375
7 超過60000元至80000元的部分 35 6375
8 超過80000元至100000元的部分 40 10375
9 超過100000元的部分 45 15375
計(jì)算公式：
應(yīng)納個人所得稅稅額=應(yīng)納稅所得額×適用稅率-速算扣除數(shù) 應(yīng)納稅額=工資薪金收2000-“三險(xiǎn)一金”
6、所得稅
（1）所得稅的征收方式有兩種：查帳征收和核定征收。
（2）如果屬于核定征收的，按收入計(jì)算繳納所得稅。
計(jì)算公式： 應(yīng)交所得稅=收入總額*稅務(wù)核定固定比例*所得稅稅率
（3）如果屬于查帳征收的，按利潤計(jì)算繳納所得稅。
計(jì)算公式： 應(yīng)交所得稅=利潤總額*所得稅稅率
（4）所得稅稅率：
一般企業(yè)所得稅的稅率為25%,
符合條件的小型微利企業(yè)，減按20%的稅率征收企業(yè)所得稅。
國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％的稅率征收企業(yè)所得稅。
7、房產(chǎn)稅
依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12％。
8、土地使用稅：土地使用稅每平方米年稅額如下：
（1）大城市1.5元至30元； （2）中等城市1.2元至24元； （3）小城市0.9元至18元；
（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。
9、土地增值稅
土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目金額包括：
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額； （2）開發(fā)土地的成本、費(fèi)用； （3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用、或者舊房及建筑物的評估價(jià)格； （4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；
（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。稅率：土地增值稅實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率，即：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。
二、房地產(chǎn)企業(yè)的賬務(wù)處理
提供一份房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度。
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)共有11種（10稅1費(fèi)）
稅：增值稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、耕地占用稅 企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅。 費(fèi)：教育費(fèi)附加
一、增值稅
1.轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)
銷售房屋要按銷售不動產(chǎn)繳納增值稅，贈送的空調(diào)、家具視同銷售繳納增值稅。若房屋包括空調(diào)等附屬設(shè)施，則空調(diào)包括在房款內(nèi)，不需要單獨(dú)計(jì)繳增值稅。
2.房屋租賃（出租） 屬于服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)
3.房地產(chǎn)銷售公司買斷商品房出售
超過買斷價(jià)格外的收入作為手續(xù)費(fèi)收入，按“增值t稅--服務(wù)業(yè)” 繳納增值稅
4.單位將不動產(chǎn)或土地使用權(quán)無償贈與他人 視同銷售不動產(chǎn)
5.銷售不動產(chǎn)時(shí)連同不動產(chǎn)所占土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為 比照銷售不動產(chǎn)征收增值稅
6.納稅人自建后銷售房屋
自建自用的房屋不納稅；如納稅人將自建的房屋對外銷售，其自建行為應(yīng)按建筑業(yè)繳納增值稅，再按銷售不動產(chǎn)征收增值稅。
二、增值稅
銷售房屋的同時(shí)贈送空調(diào)、家具要視同銷售繳納增值稅。
三、土地增值稅 （一）一般規(guī)定
1.出售——征 包括三種情況：
（1）出售國有土地使用權(quán)；
（2）取得國有土地使用權(quán)后進(jìn)行房屋開發(fā)建造后出售； （3）存量房地產(chǎn)買賣
其中對于（2）新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓（出售）的扣除項(xiàng)目： ①取得土地使用權(quán)所支付的金額； ②房地產(chǎn)開發(fā)成本 ③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ⑤財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目
對于（3）對于存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的扣除項(xiàng)目 ①房屋及建筑物的評估價(jià)格。
評估價(jià)格＝重置成本價(jià)×成新度折扣率
②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。 ③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。
2.房地產(chǎn)抵押
（1）抵押期——不征；
（2）抵押期滿償還債務(wù)本息——不征；
（3）抵押期滿，不能償還債務(wù)，而以房地產(chǎn)抵債——征。
3.房地產(chǎn)交換
單位之間換房，有收入的，征；
4.將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利等
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。（房地產(chǎn)清算）
5.合作建房
建成后自用——不征
建成后轉(zhuǎn)讓——征。
6.企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)——暫免。
7.納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售
增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和百分之二十的，免征土地增值稅。
8.將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未產(chǎn)生轉(zhuǎn)移——不征收（清算時(shí)不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用）
（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算
1.土地增值稅的清算單位
對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的。應(yīng)分別計(jì)算增值額。
2.土地增值稅的清算條件
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的； （2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的； （3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
3.土地增值稅的扣除項(xiàng)目
①扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。 ②清算所附送的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可核定開發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。
③房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通信等公共設(shè)施：
A.建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；
B.建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的； C.建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。
④房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，不得扣除。
⑤屬于多個房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積所占比例等合理方法，計(jì)算清算項(xiàng)目的扣除金額。 四、房產(chǎn)稅
1.地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
2.在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時(shí)性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但工程結(jié)束后，施工企業(yè)將這種臨時(shí)性房屋交還或估價(jià)轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)從基建單位接收的次月起，照章納稅。
五、城鎮(zhèn)土地使用稅
1.城鎮(zhèn)土地使用稅對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)。 2.房地產(chǎn)開發(fā)公司建造商品房的用地，原則上應(yīng)按規(guī)定計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。但在商品房出售之前納稅確有困難的，其用地是否給予緩征或減征、免征照顧，可由地方稅務(wù)局結(jié)合具體情況確定。
六、契稅（承受方）
1.企業(yè)公司制改造
非公司制企業(yè)，整體改建為有限責(zé)任公司（含國有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
非公司制國有獨(dú)資企業(yè)或國有獨(dú)資有限責(zé)任公司，以其部分資產(chǎn)與他人組建新公司，且所占股份超過50%的，對新設(shè)公司承受該國有獨(dú)資企業(yè)（公司）的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
2.企業(yè)股權(quán)重組——不征
3.企業(yè)合并——免征
合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。
4.企業(yè)分立——不征
企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個或兩個以上投資主體相同的企業(yè)，對派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。
5.企業(yè)出售
買受人妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，對其承受所購企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。
6.企業(yè)關(guān)閉、破產(chǎn)
債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對非債權(quán)人承受關(guān)閉、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡妥善安置原企業(yè)30%以上職工的，減半征收契稅；全部安置原企業(yè)職工的，免征契稅。
7.房屋的附屬設(shè)施
對于涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移變動的，征收契稅，不涉及的，不征。
七、企業(yè)所得稅
（一）預(yù)繳企業(yè)所得稅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實(shí)際利潤據(jù)實(shí)分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計(jì)利潤率分季（或月）計(jì)算出預(yù)計(jì)利潤額，計(jì)入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計(jì)稅成本后按照實(shí)際利潤再行調(diào)整。 （二）預(yù)計(jì)利潤率
1.非經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目：
（1）位于省、市、縣城區(qū)和郊區(qū)的不得低于20%；
（2）位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的不得低于15%；
（3）位于省、其他地區(qū)的，不得低于10%。 2.經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)項(xiàng)目，不得低于3%。
八、個人所得稅
1.職工（高管）工薪（取得的一次性的獎金）
2.企業(yè)和單位對營銷業(yè)績突出人員以培訓(xùn)班、研討會、工作考察等名義組織旅游活動，通過免收差旅費(fèi)、旅游費(fèi)對個人實(shí)行的營銷業(yè)績獎勵（包括實(shí)物、有價(jià)證券等），應(yīng)根據(jù)所發(fā)生費(fèi)用全額計(jì)入營銷人員應(yīng)稅所得（按勞動報(bào)酬所得），依法征收個人所得稅，并由提供費(fèi)用的企業(yè)和單位代扣代繳。
九、印花稅
1.財(cái)產(chǎn)（房屋）租賃合同——1‰。
2.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)。包括土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、商品房銷售合同等權(quán)力轉(zhuǎn)移合同。
3.營業(yè)賬簿稅目中記載資金的賬簿的計(jì)稅依據(jù)為“實(shí)收資本”與“資本公積”兩項(xiàng)的合計(jì)金額
其他賬簿——每件5元。
4.領(lǐng)受房屋產(chǎn)權(quán)證、工商營業(yè)執(zhí)照、土地使用證——每件5元。
十、城市維護(hù)建設(shè)稅
以增值稅（贈送空調(diào)需要視為同銷售征增值稅）等為基數(shù)
十一、耕地占用稅
占用耕地建房或從事非生產(chǎn)建設(shè)，按占用面積征稅。
十二、教育費(fèi)附加 同城市維護(hù)建設(shè)稅
知識產(chǎn)權(quán)認(rèn)證證書
粵公網(wǎng)安備 44030502000945號
加載中...
宋慧敏 追問
2017-06-16 20:51
王雁鳴老師 解答
2017-06-16 20:55