老師咨詢您個事，我們是房地產(chǎn)企業(yè)，我們現(xiàn)在有個問題是稅已經(jīng)交了但是還沒有開票，還有就是那個盤已經(jīng)清算，現(xiàn)在我們應(yīng)該怎么辦？

答： 你好，對于多交的稅金是可以申請退稅的

老師你好！請問一下房地產(chǎn)企業(yè)買別墅贈送地下面積和車位，這塊在土增清算時要如何處理呢？

答： 你好，同學(xué)。 你這里是在銷售的時候，贈送的面積 和車位 一起作為銷售部分進(jìn)行清算 處理。

一名會計如何讓領(lǐng)導(dǎo)給你主動加薪？

答： 都說財務(wù)會計越老越吃香，實際上是這樣嗎？其實不管年齡工齡如何

老師，請幫我發(fā)個房地產(chǎn)企業(yè)清算流程？謝謝

答： 同學(xué)你好 （一）凡從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)辦理清算土地增值稅手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，包括未預(yù)征土地增值稅稅款的房地產(chǎn)開發(fā)項目，均適用土地增值稅清算管理新辦法。? ??（二）辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，對一個清算項目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅工程又有其他商品房工程的，應(yīng)分別核算增值額。? ??（三）納稅人在辦理土地增值稅清算稅款手續(xù)時應(yīng)在報送有關(guān)資料的同時附送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算鑒證報告》（以下簡稱《鑒證報告》，標(biāo)準(zhǔn)格式見附件1）。? ??（四）土地增值稅清算的條件? ??1、凡符合下列情況之一的，納稅人應(yīng)到主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理土地增值稅清算手續(xù)：? ??（1）全部竣工并銷售完畢的房地產(chǎn)開發(fā)項目。? ??（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工的房地產(chǎn)開發(fā)項目。? ??（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。? ??（4）納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目。? ??2、符合下列情況之一的，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：? ??（1）?納稅人開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項目已通過竣工驗收，在整個預(yù)（銷）售的房地產(chǎn)開發(fā)建筑面積達(dá)到可銷售總建筑面積的比例85％（含）以上的。? ??（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的。? ??（3）經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅評估發(fā)現(xiàn)問題后，認(rèn)為需要辦理土地增值稅清算的房地產(chǎn)開發(fā)項目。? ??（五）對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在未出售前先自用或出租使用年限在一年以上的，不再列入土地增值稅清算的范圍，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅。? ??（六）凡符合辦理土地增值稅清算條件的納稅人，應(yīng)在90日內(nèi)向主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出清算稅款申請，并據(jù)實填寫《土地增值稅清算申請表》（見附件2），經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，即可辦理竣工清算稅款手續(xù)。? ??（七）對主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)要求納稅人辦理土地增值稅清算手續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)項目，主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)出具《土地增值稅清算通知書》（見附件3）并送達(dá)納稅人。納稅人應(yīng)在接到《土地增值稅清算通知書》之日起30日內(nèi)，填寫《土地增值稅清算申請表》報送主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)。經(jīng)主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)后，在90日內(nèi)辦理清算稅款手續(xù)。? ??（八）納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交有關(guān)清稅項目資料，并填寫《土地增值稅清算材料清單》（見附件4）。須提交的有關(guān)資料如下：? ??1、項目竣工清算報表，當(dāng)期財務(wù)會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項目成本表）等。? ??2、國有土地使用權(quán)證書。? ??3、取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證及國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。? ??4、清算項目的預(yù)算、概算書、項目工程合同結(jié)算單。? ??5、能夠按清算項目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。? ??6、銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式?，內(nèi)容包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。? ??7、清算項目的工程竣工驗收報告。? ??8、清算項目的銷售許可證。? ??9、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等。? ??10、《土地增值稅清算鑒證報告》。? ??11、《土地增值稅納稅申報表（一）》。? ??12、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。? ??（九）納稅人應(yīng)準(zhǔn)確、據(jù)實填寫各類清算申報表和相關(guān)表格；納稅人委托中介機(jī)構(gòu)代理進(jìn)行清算鑒證的，在《鑒證報告》中應(yīng)詳細(xì)列舉清算項目的收入、扣除項目和進(jìn)行土地增值稅清算的相關(guān)鑒證信息。? ??（十）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對納稅人提交的申請材料齊全的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算受理通知書》（見附件5）交納稅人轉(zhuǎn)入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不完整、《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范、審計事項情況不清楚的，應(yīng)退回納稅人重新修改《鑒證報告》或補(bǔ)充資料，并向納稅人開具《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》（見附件6）交納稅人，待清算資料補(bǔ)充完整后，重新辦理稅款清算手續(xù)。? ??（十一）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)自受理納稅人清算申請之日起90日內(nèi)完成清算審核工作，不含納稅人應(yīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)要求的補(bǔ)正資料時間。? ??（十二）對于清算項目銷售收入的確定，是指銷售商品房所取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。? ??對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的商品房用于贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，發(fā)生所有權(quán)屬轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，取得其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場價格核定。? ??對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無法提供收入資料或提供收入資料不實造成成交價格明顯偏低的，收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場價格核定。? ??（十三）對清算項目扣除項目金額的確定，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》的規(guī)定計算，發(fā)生的各項成本和費用應(yīng)按實際發(fā)生額確認(rèn)扣除；對納稅人無法提供合法有效憑證的，不予扣除；各項預(yù)提（或應(yīng)付）費用不得包括在扣除項目金額中。? ??（十四）納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算項目扣除項目金額的合法有效憑證，方可據(jù)實扣除項目金額的范圍如下：? ??1、納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。? ??2、納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)過程中實際發(fā)生的土地征用費用、耕地占用稅、拆遷地上地下建筑物和附著物的拆遷費用、解決拆遷戶住房和安置被拆遷者工作的安置及補(bǔ)償費用等支出。? ??3、納稅人在銷售房地產(chǎn)過程中繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加。? ??（十五）對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本（簡稱開發(fā)成本）中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項費用），按實際發(fā)生額據(jù)實扣除。對納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時，有下列情況之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)按核定辦法扣除：? ??1、無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；? ??2、提供的開發(fā)成本資料不實的；? ??3、發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；? ??4、虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；? ??5、對于四項費用每平方米建安成本扣除額，明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的《分類房產(chǎn)單位面積建安造價表》中公布的每平方米工程造價金額，又無正當(dāng)理由的。? ??（十六）對于公共配套設(shè)施費的扣除范圍確認(rèn)，以房地產(chǎn)開發(fā)中必須建造、但不能有償轉(zhuǎn)讓的非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施所發(fā)生的支出確定。非營利性的社會公共事業(yè)設(shè)施主要是指：物業(yè)辦公場所、變電站、熱力站、水廠、居委會、派出所、托兒所、幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、郵電通訊、自行車棚、公共廁所等。由于各開發(fā)項目配套設(shè)施情況不同，必須先確定允許扣除的配套設(shè)施面積后再計算分?jǐn)偂? ??對于成片開發(fā)分期清算項目的公共配套設(shè)施費用，在先期清算時應(yīng)按實際發(fā)生的費用進(jìn)行分?jǐn)偂? ??對于后期清算時實際支付的公共配套設(shè)施費用分?jǐn)偙壤笥谇捌诘慕痤~時，允許在整體項目全部清算時，按照整體項目重新進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偂? ??（十七）對開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）扣除的確定，凡財務(wù)費用的利息支出中能夠按清算項目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的5％計算扣除。? ??對財務(wù)費用中的利息支出凡不能按清算項目計算分?jǐn)偦蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)利息證明的，利息不能單獨扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費用采用按率扣除的方法，以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計算的金額之和的10％進(jìn)行計算扣除。? ??（十八）?各區(qū)縣地方稅務(wù)局要做好土地增值稅的清算管理工作，認(rèn)真查驗和審核清算企業(yè)報送的《鑒證報告》內(nèi)容及相關(guān)資料，在審查清算項目過程中因鑒證事項或其他問題需要納稅人進(jìn)一步補(bǔ)充與清算項目相關(guān)的證明資料時，決定暫停清算，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》（見附件7），待納稅人重新補(bǔ)充證明資料后，再辦理稅款清算手續(xù)。對納稅人不能按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定期限提交補(bǔ)正材料的，應(yīng)將清算項目資料移交給稅務(wù)稽查部門，由稽查部門進(jìn)行清算工作。? ??（十九）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)經(jīng)過清算審核后，對清算項目需要進(jìn)行納稅評估的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估部門進(jìn)行清算評估工作，經(jīng)過納稅評估后，決定對納稅人申請的清稅項目不予核準(zhǔn)，需轉(zhuǎn)入檢查程序進(jìn)行檢查的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》（見附件8）送達(dá)納稅人，并將全部清稅資料移交稽查部門，按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行稽查檢查工作。? ??（二十）?主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算項目審核中，發(fā)現(xiàn)有下列情況的之一的，應(yīng)將全部資料移交納稅評估或稽查部門進(jìn)行清算工作。? ??1、納稅人辦理清稅時，報送的《鑒證報告》內(nèi)容不規(guī)范，退回重報后，《鑒證報告》仍不符合要求的；? ??2、納稅人辦理清稅時，提供《鑒證報告》需要退稅的；? ??3、納稅人未按土地增值稅政策規(guī)定預(yù)繳稅款的。? ??（二十一）主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核、納稅評估、稽查檢查工作中，發(fā)現(xiàn)納稅人有下列情況之一的，可以按確定的銷售收入進(jìn)行核定征收土地增值稅。? ??1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置財務(wù)帳簿未設(shè)置的；或雖設(shè)置財務(wù)帳簿，但帳目混亂，銷售收入、成本材料憑證殘缺不齊，難以確定銷售收入或扣除項目金額的；? ??2、擅自銷毀帳簿的或者拒不提供納稅資料的；? ??3、符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，逾期仍不清算的；? ??4、納稅人未如實進(jìn)行土地增值稅清算申報，計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。? ??（二十二）對清算項目通過審核后，需要進(jìn)行核定征收的；或通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目納稅評估或稽查檢查需要進(jìn)行核定征收的，應(yīng)向納稅人開具《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》和《土地增值稅核定征收通知書》（見附件9）送達(dá)納稅人。? ??（二十三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算專項鑒證業(yè)務(wù)，可由納稅人委托具有主管部門批準(zhǔn)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行。? ??（二十四）中介機(jī)構(gòu)對清算項目的總體基本情況、不同用途的面積劃分情況、所涉及的銷售收入、成本及費用等情況進(jìn)行鑒證并說明情況。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的《鑒證報告》范本和內(nèi)容對鑒證情況出具《鑒證報告》，供稅務(wù)部門參考，并接受稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供清算項目鑒證工作底稿的查驗核實工作。? ??（二十五）對中介機(jī)構(gòu)出具的《鑒證報告》，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核退回后，仍未達(dá)到清算要求的，將不允許再從事土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)工作。? ??（二十六）對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅人存在未及時、如實進(jìn)行土地增值稅清算申報、提供虛假納稅資料、偷稅等稅收違法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條、六十三條、六十四條等有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。? ??（二十七）稅務(wù)機(jī)關(guān)在土地增值稅清算審核工作中，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)中介機(jī)構(gòu)違反有關(guān)稅收法律、法規(guī)出具虛假鑒證報告，造成納稅人少繳、未繳土地增值稅的，除按照《中華人民共和國稅收征收管理法實施細(xì)則》第九十八條規(guī)定進(jìn)行處罰外，還應(yīng)對違紀(jì)單位進(jìn)行通報，凡對被通報的中介機(jī)構(gòu)出具的鑒證報告，在辦理土地增值稅清算工作時均不予認(rèn)可。? ??（二十八）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法自文件下發(fā)之日起開始執(zhí)行。? ??附件：? ??附件一：《土地增值稅清算鑒證報告》? ??附件二：《土地增值稅清算申請表》? ??附件三：《土地增值稅清算通知書》? ??附件四：《土地增值稅清算材料清單》? ??附件五：《土地增值稅清算受理通知書》? ??附件六：《土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書》? ??附件七：《土地增值稅清算中止核準(zhǔn)通知書》? ??附件八：《土地增值稅清算終止核準(zhǔn)通知書》? ??附件九：《土地增值稅核定征收通知書》? ??二、商品住宅土地增值稅核定扣除項目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問題的新規(guī)定? ??（一）此規(guī)定適用于對商品住宅項目清算土地增值稅時扣除房地產(chǎn)開發(fā)成本中“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、開發(fā)間接費用（以下簡稱四項成本）”的金額標(biāo)準(zhǔn)核定。? ??（二）土地增值稅清算項目的四項成本應(yīng)按實際發(fā)生額據(jù)實扣除，但發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，應(yīng)按本通知規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)核定扣除：? ??1、無法按清算要求提供開發(fā)成本核算資料的；? ??2、提供的開發(fā)成本資料不實的；? ??3、發(fā)現(xiàn)《鑒證報告》內(nèi)容有問題的；? ??4、虛報房地產(chǎn)開發(fā)成本的；? ??5、清算項目的四項成本扣除額明顯高于北京市地方稅務(wù)局制定的商品住宅單位面積建安造價扣除金額標(biāo)準(zhǔn)，又無正當(dāng)理由的。? ??（三）對于高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1560元。? ??（四）對于不同竣工年代的商品住宅項目，可以按照《分類房產(chǎn)單位面積建安造價年度修正系數(shù)表》進(jìn)行相應(yīng)系數(shù)修正。? ??（五）核定四項成本應(yīng)先將清稅項目的高層與多層房屋分別對照適用的核定建安造價金額，確定四項成本的扣除金額。具體計算公式為：? ??核定扣除的四項成本=建安造價×清算建筑面積×年度修正系數(shù)? ??（六）本規(guī)定中單位面積建安造價金額和年度修正系數(shù)參照北京市建設(shè)工程造價管理部門的定額標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合專家經(jīng)驗和市場狀況制訂，由北京市地方稅務(wù)局根據(jù)情況不定期進(jìn)行調(diào)整。