土地成本抵扣額怎么計算

QQ老師

職稱：中級會計師

2022-03-08 12:21

一、主要計算公式
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
（1) 全部價款和價外費(fèi)用，一般來源于銷售臺賬上的金額銷售數(shù)據(jù)。
（2）當(dāng)期允許扣除的土地價款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）×支付的土地價款
根據(jù)國家稅務(wù)總局公告第2016年18號規(guī)定，可供銷售的建筑面積是計容面積，即一般不包括車庫的建筑面積。
二、允許扣除的土地價款
支付的土地價款的取數(shù)來源主要有以下幾點(diǎn)：
1、直接付款，取得財政收據(jù)。支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。同時應(yīng)當(dāng)取得省級以上（含省級）財政部門監(jiān)（印）制的財政票據(jù)。
2、間接付款，未取得財政收據(jù)。比如通過拆遷，抵押或其他方式獲取到的土地。比如，支付的拆遷補(bǔ)償款是否可以享受扣除？
根據(jù)《關(guān)于明確金融房地產(chǎn)開發(fā) 教育輔助服務(wù)等增值稅政策的通知》（
財稅[2016]140號）第七條規(guī)定：《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》（財稅〔2016〕36號）第一條第（三）項(xiàng)第 10點(diǎn)中“向政府部門支付的土地價款”，包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目（選擇簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項(xiàng)目除外），在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規(guī)定扣除拆遷補(bǔ)償費(fèi)用時，應(yīng)提供拆遷協(xié)議、拆遷雙方支付和取得拆遷補(bǔ)償費(fèi)用憑證等能夠證明拆遷補(bǔ)償費(fèi)用真實(shí)性的材料。
3、對于已支付土地款后，又取得的政策補(bǔ)償，是否沖減土地成本？
《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。”由于稅收征管遵循實(shí)際發(fā)生原則（參詳：土地增值稅稅前扣除四大原則），所以這里的“支付的地價款”，應(yīng)為實(shí)際支付的價款，即土地增值稅清算時的土地成本應(yīng)該是扣除政府返還款之后的土地實(shí)際價款。所以，以拆遷補(bǔ)償費(fèi)的名義取得土地出讓金返還款，應(yīng)沖減“房地產(chǎn)開發(fā)成本”中的土地成本。
三、總結(jié)，對于房地產(chǎn)企業(yè)計算增值稅銷項(xiàng)稅額的抵扣時，無論是直接支付還是間接支付，其中重點(diǎn)為“支付”二字，強(qiáng)調(diào)實(shí)際支付了款項(xiàng)，

旦追問

2022-03-08 12:51

老師，這個表格里土地成本抵扣額是怎么得來的

QQ老師解答

2022-03-08 12:57

你好！這要看你們的原始憑證

旦追問

2022-03-08 13:11

這個是做個地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的測算，數(shù)值都是大概估計的，但我不知道這個表格里的這一項(xiàng)土地成本抵扣額，它是怎么計算的來的

QQ老師解答

2022-03-08 13:13

你好！只有這個表沒有其他數(shù)據(jù)嗎？

旦追問

2022-03-08 13:13

是表中的（營業(yè)收入減去土地費(fèi)用）/1.11*0.11嗎

旦追問

2022-03-08 13:14

是的，是只有這一個表，然后我要參照這個表做一個

旦追問

2022-03-08 13:15

不可稅前抵扣的償債資金指的什么呢

QQ老師解答

2022-03-08 13:15

你好！土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。土地增值稅率具體如下：
  1、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，適用稅率為30%
  2、增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，適用稅率為40%
  3、增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用稅率為50%
  4、增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，適用稅率為60%
  注：納稅人建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額20%的，免征土地增值稅。

旦追問

2022-03-08 13:18

不可稅前抵扣的償債資金指的什么呢

QQ老師解答

2022-03-08 13:31

https://www.zhihu.com/tardis/sogou/art/352064554

看看這里對你有幫助

還沒有符合您的答案？立即在線咨詢老師免費(fèi)咨詢老師

精選問題

丁香花视频完整版在线观看,天堂中文最新版在线官网在线,三男操一女,亚洲中文久久久久久精品国产

土地成本抵扣額怎么計算

在線提問累計解決 90158個問題

親愛的學(xué)員你好，我是來自會計學(xué)堂的老師，很高興為你服務(wù)，請問有什么可以幫助你的嗎？

丁香花视频完整版在线观看,天堂中文最新版在线官网在线,三男操一女,亚洲中文久久久久久精品国产

土地成本抵扣額怎么計算

在線提問 累計解決 90158個問題

親愛的學(xué)員你好，我是來自 會計學(xué)堂的老師，很高興為你服務(wù)，請問有什么可以幫助你的嗎？

已經(jīng)收到您的問題，請?zhí)顚懯謾C(jī)號，解答成功后可以快速查看答案。

在線提問累計解決 90158個問題

親愛的學(xué)員你好，我是來自會計學(xué)堂的老師，很高興為你服務(wù)，請問有什么可以幫助你的嗎？