方老師 解答

2017-02-24 13:51

什么的過戶費。

方老師 解答

2017-02-24 14:04

增值稅 
 
一、個人出售其購買的住房 
 
（一）北京市、上海市、廣州市和深圳市 
 
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。 
 
（二）北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區 
 
個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。 
 
個人將通過受贈、繼承、離婚財產分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用以上規定。 
 
關于購房時間的確定： 
 
1．個人購買住房以取得的房屋產權證或契稅完稅證明上注明的時間作為其購買房屋的時間。“契稅完稅證明中注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發日期。 
 
納稅人申報時，同時出具房屋產權證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一致的，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。即房屋產權證上注明的時間早于契稅完稅證明上注明的時間的，以房屋產權證明的時間為購買房屋的時間；契稅完稅證明上注明的時間早于房屋產權證上注明的時間的，以契稅完稅證明上注明的時間為購買房屋的時間。 
 
2．個人將通過繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與方式取得的住房，該住房的購房時間按照繼承、遺囑、離婚、贍養關系、直系親屬贈與行為前的購房時間確定。 
 
3．根據國家房改政策購買的公有住房，以購房合同的生效時間、房款收據的開具日期或房屋產權證上注明的時間，按照“孰先”的原則確定購買房屋的時間。 
 
二、個人出售其購買的除住房以外的房屋，按照其轉讓不動產取得的全部價款和價外費用扣除房屋購置原價后按照5%的征收率全額繳納增值稅。 
 
三、個體工商戶應按照本條上述規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關預繳稅款，向機構所在地主管國稅機關申報納稅；其他個人應按照本條規定的計稅方法向住房所在地主管地稅機關申報納稅。 
 
四、個人出售自建自用住房，免征增值稅。 
 
五、家庭財產分割的個人無償轉讓不動產免征增值稅。 
 
家庭財產分割，包括下列情形：離婚財產分割；無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人；房屋產權所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人依法取得房屋產權。 
 
城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加 
 
城市維護建設稅、教育費附加和地方教育附加隨同增值稅一并征免，即按照實際繳納增值稅為計算技術，按照適用稅（費）率計算繳納。適用稅（費）率為： 
 
城市維護建設稅：按市區 7% ，縣城、鎮５％，不在市區、縣城或鎮的，稅率為１％計征； 
 
教育費附加：按 3% 的征收率計征； 
 
地方教育附加：按 2% 的征收率計征。 
 
個人所得稅 
 
一、個人出售房產（房產來源包括購入和受贈房產），有增值但不符合免稅條件的，區分以下兩種情況征收： 
 
（一）通過稅收征管房屋、登記等歷史信息能核實房屋原值的，依法嚴格按照房產轉讓應納稅所得額的的20％計征； 
 
（二）不能核實原值的，按收入全額（不含增值稅）的1.5％計征； 
 
二、個人轉讓土地使用權，按收入全額（不含增值稅）征收2%的個人所得稅。 
 
三、以下情形的房屋產權無償贈與和轉移，對當事雙方不征收個人所得稅： 
 
（一）離婚析產（指離婚時，對財產進行分割，分割僅限于婚姻存續期間的共同財產，始于婚前個人財產不能用于分割） 
 
（二）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹（直系親屬上下三代）； 
 
（三）房屋產權所有人將房屋產權無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人； 
 
（四）房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人（含非法定繼承人）。 
 
四、除上述第三點列舉的產權無償贈與和轉移不征收個人所得稅規定情形以外，房屋產權所有人將房屋產權無償贈與他人的，受贈人因無償受贈房屋取得的受贈所得，按照“經國務院財政部門確定征稅的其他所得”項目繳納個人所得稅，稅率為20%。對受贈人無償受贈房屋計征個人所得稅時，其應納稅所得額為贈與房屋價格減除贈與過程中受贈人支付的稅費后的余額。贈與房屋價格按以下順序確定： 
 
1、贈與合同上標明贈與價格的，按贈與價格確定； 
 
2、贈與合同上未標明贈與價格或標明的贈與價格低于評估價的，以評估價確定。 
 
五、個人出售住房雖有增值的，但只要產權人住滿5年以上，且是唯一家庭生活用房，符合條件可直接予以免征個人所得稅。出售住房的時間，以售房者辦理產權過戶手續時申報的時間（收件時間）為準；購房時間則以房屋產權證注明的辦證時間或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。 
 
“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區、直轄市范圍內納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房（強調的省級范圍）。 
 
六、個人轉讓房屋的個人所得稅應稅收入不含增值稅，其取得房屋時所支付價款中包含的增值稅計入財產原值，計算轉讓所得時可扣除的稅費不包括本次轉讓繳納的增值稅。 
 
印花稅 
 
一、自2008年11月1日起，對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅。個人買賣非住房的（如車位，店面），買賣雙方按合同金額（或評估計稅價值）的萬分之五繳納印花稅。 
 
二、房產繼承、贈與應按產權轉移書據繳納印花稅，計稅依據由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定，稅率萬分之五。 
 
土地增值稅 
 
一、自2008年11月1日起，對個人銷售住房（含普通標準住房和非普通標準住房）暫免征收土地增值稅。自2013年9月1日起，個人轉讓寫字樓、商業營業用房、車位、工業廠房非住宅二手房的，按轉讓收入全額（不含增值稅）的5％征收土地增值稅。 
 
二、以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為不征收土地增值稅。“贈與”是指如下情況： 
 
(一)房產所有人、土地使用權所有人將房屋產權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養義務人的。 
 
(二)房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的。 
 
三、對個人之間互換自有居住用房地產的，經當地稅務機關核實，可以免征土地增值稅。 
 
契稅 
 
一、自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女），面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。 
 
對個人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅（北京市、上海市、廣州市、深圳市地區，采用當地規定的契稅稅率3%） 
 
二、個人購買的住房，凡不符合第一條規定的，不得享受上述優惠政策，應按按3%征收契稅。 
 
三、個人購買非普通住房，按3%征收契稅。 
 
四、房屋贈與屬于轉移房屋權屬行為，承受房屋的單位和個人為契稅的納稅人，父母將房產贈與子女，子女應該按規定繳納契稅；計稅依據由征收機關參照房屋買賣的市場價格核定；稅率為3%。 
 
五、法定繼承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）繼承土地、房屋權屬，不征收契稅；非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬，應按贈與行為征收契稅。 
 
六、在婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有或另一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，變更為其中一方所有的，或者房屋、土地權屬原歸夫妻雙方共有，雙方約定、變更共有份額的，免征契稅。夫妻離婚，對共有房產重新分割或歸屬一方的，不征收契稅。 
 
七、增加房屋權屬共有人的，按新增人員所占比例，適用3％稅率征收契稅。 
 
八、計算契稅的計稅依據不含增值稅。 
供參考，具體依照當地政策。