老師，租賃合同沒備案有影響嗎,房地產公司

答： 你好，同學，這個沒影響

房地產公司銷售商鋪，訂立十年委托租賃，每年返租金的合同。請問房地產公司給業主返租金涉及到哪些稅費？相應的稅費比例怎么計算？每套商鋪返租金額不同，大約一套在1W到14W之間

答： 一、售后返租的會計處理 在新的企業會計準則體系下，售后回租業務是由《企業會計準則第2l號——租賃》規范的。該準則第七章“售后租回交易”是對此類業務會計處理的專門規定。其基本要求是：承租人和出租人應當根據該準則第二章的規定，將售后租回交易認定為融資租賃或經營租賃；如果通過售后租回的交易安排，使與該不動產的所有權相關的風險和報酬仍然由房地產開發企業享有或承擔的，為融資租賃；如果交易安排并未改變與該不動產的所有權相關的風險和報酬已經轉移給購買方的事實，則為經營租賃。根據售后租回交易的性質確定其會計處理：售后租回交易認定為融資租賃的，售價與資產賬面價值之間的差額應當予以遞延，并按照該項租賃資產的折舊進度進行分攤，作為折舊費用的調整。售后租回交易認定為經營租賃的，售價與資產賬面價值之問的差額應當予以遞延，并在租賃期內按照與確認租金費用相一致的方法進行分攤，作為租金費用的調整。但是，有確鑿證據表明售后租回交易是按照公允價值達成的，售價與資產賬面價值之間的差額應當計入當期損益。 二、售后返租的稅務處理 國家稅務總局《關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復》(國稅函[2007]603號)的規定，從事房地產開發經營的外商投資企業以銷售方式轉讓其生產、開發的房屋、建筑物等不動產，又通過租賃方式從買受人回租該資產，企業無論采取何種租賃方式，均應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。企業銷售或轉讓有關不動產所有權的收入與該被轉讓的不動產所有權相關的成本、費用的差額，應作為業務發生當期的損益，計入當期應納稅所得額。文件同時明確，企業通過售后回租業務讓渡了以下一項或幾項資產權益或風險的，無論是否辦理該不動產的法律權屬變更（如產權登記或過戶)，均應認定企業已轉讓了全部或部分不動產所有權：(1)獲取資產增值收益的權益；(2)承擔發生的各種損害(包括物理損害和貶值)而形成的損失：(3)占有資產的權益；(4)在以后資產存續期內使用資產的權益；(5)處置資產的權益。企業與其關聯方進行不動產售后回租交易的，除適用本批復規定外，還應適用有關關聯企業業務往來的稅務管理規定。售后回租業務，涉及開發商、購房者和商戶。在售后回租業務中，開發商同時以三種身份(售房人、承租人和出租人)出現。這里側重從開發商的角度，說明售后回租業務的稅務處理。 按照上述規定，房地產開發企業應將售后回租業務分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理。對于銷售業務的稅務處理，應根據《營業稅稅目稅率表》所列“銷售不動產”稅目，將銷售建筑物及其土地附著物時從購買方取得的會部價款和價外費用(含貨幣、貨物或其他經濟利益)作為計稅依據，按照5％的稅率計算繳納營業稅。同時對當地政府及有關部門收取的一些資金或費用(如代市政府收取的市政費。代郵政部門收取的郵政通信配套費等)，不論其財務上如何核算，均應當全部作為銷售不動產的營業額計征營業稅。另外稅法還規定：在銷售不動產時，如果將價款與折扣額在同一張發票上注明的，以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的。不論其財務上如何處理，均不得從營業額中減除。房屋租賃業務，是指出租人以口頭或簽訂書面合同的形式將房屋交付承租人占有、使用與收益。由承租人向出租人支付租金的行為。對于租賃業務的稅務處理。應根據《營業稅稅目稅率表》所列“服務業”稅目，將從承租方所取得租金的全額收入作為計稅依據，按照5％的稅率計算繳納營業稅。開發商一般應先向經商戶收取租金，然后再按合同約定支付給購房者租金。需要注意的是。對于開發商按合同約定支付給購房者的租金不得抵減售房的計稅收入。 將上述會計處理規定與稅務規定相比較，可以看到差異主要在于：稅務處理卜并不區分售后回租交易的類型，而是一律要求將其分解為銷售和租賃兩項業務分別進行稅務處理，即將售價超過不動產計稅成本的差額計入當期應納稅所得額，以后向購房者支付的租金也可以稅前列支(但如果售后回租交易是與關聯方進行的，因而售價畸低或者租金畸高的，稅務機關可以根據有關關聯企業業務往來的稅務管理規定要求調整)。而在會計處理上，基本要求是將售價與資產賬面價值之間的差額予以遞延，作為以后期間折舊費用或者租金費用的調整(除非售后回租屬于經營租賃，且有確鑿證據表明售后租回交易是按照公允價值達成的，即售價和租金均按照市場公允價格水平確定)，而不是直接確認為當期損益。因此，在通常情況下，因為在銷售當期將售價高于不動產計稅基礎的差額計入當期應納稅所得額，會導致產生可抵扣暫時性差異(遞延收益的計稅基礎為零，但賬面價值大于零)。在符合《企業會計準則第18號——所得稅》規定條件的情況下，可以確認遞延所得稅資產，在合同約定的租賃期內逐步轉回。

一名會計如何讓領導給你主動加薪？

答： 都說財務會計越老越吃香，實際上是這樣嗎？其實不管年齡工齡如何

房地產公司將自己建造的房子出租給別的公司，要交的房產稅是按照合同期限交嗎？假如合同簽訂的是半年5000元，那房產稅是交多少？

答： 那是不是不管租金合同上的期限，只要開票的就按租金*12%來交房產稅？