老師：土地增值稅計算方法例題有嗎？

鐘存老師

職稱：注冊會計師,中級會計師,CMA,法律職業資格

2020-10-30 15:24

八、案例一：房地產開發企業轉讓房產

  2018年，某房地產開發公司開發一棟寫字樓出售，取得的銷售收入總額2000萬元，支付開發寫字樓的地價款（包含契稅）400萬元，開發過程中支付拆遷補償費100萬元，供水供電基礎設施費80萬元，建筑工程費用520萬元，開發過程向金融機構借款500萬元，借款期限1年，金融機構年利率5%。施工、銷售過程中發生的管理費用和銷售費用共計260萬元。該企業銷售寫字樓繳納的印花稅、城市維護建設稅、教育費附加共計110萬元。計算該公司該項目應繳土地增值稅稅額。

  （一）收入2000萬元

  （二）扣除

  1.取得土地使用權所支付的金額=400萬元

  2.房地產開發成本=100萬元+80萬元+520萬元=700萬元

  3.房地產開發費用=80萬元，其中：

  （1）利息支出=500*5%=25萬元

  （2）其他=1100*5%=55萬元（管理費用和銷售費用不能據實扣除）

  4.稅金=110萬元

  5.加計扣除=1100*20%=220萬元

  扣除項目金額合計=400+700+80+110+220=1510萬元

  （三）增值額=2000-1510=490萬元

  （四）稅率

  增值額/扣除項目金額=490/1510=32%<50%故適用稅率為30%

  （五）稅額

  應該繳納土地增值稅稅額=490*30%=147萬元

  土地增值稅納稅申報表（二）

  （從事房地產開發的納稅人清算適用）

  九、案例二：非房地產企業轉讓不動產

  某工業企業轉讓一幢20世紀90年代建造的廠房，當時造價100萬元，無償取得土地使用權。如果按現行市場價的材料、人工費計算，建造同樣的房子需600萬元，該房子為七成新，按500萬元出售，支付有關稅費共計27.5萬元。計算企業轉讓舊房應繳納的土地增值稅額。

  解析：出售舊房及建筑物，首先按評估價格及有關因素計算、確定扣除項目金額，再根據上述方法計算應納稅額。具體計算步驟是:

  1.計算評估價格。其公式為:

  評估價格=重置成本價×成新度折扣率

  2.匯集扣除項目金額。

  3.計算增值率。

  4.依據增值率確定適用稅率。

  5.依據適用稅率計算應納稅額。

  應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數

  （1）評估價格=600×70%=420（萬元）

  （2）允許扣除的稅金27.5萬元

  （3）扣除項目金額合計=420+27.5=447.5（萬元）

  （4）增值額=500－447.5=52.5（萬元）

  （5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

  （6）應納稅額=52.5×30%－447.5×0=15.75（萬元）

  十、案例三：個人轉讓商鋪之發票扣除法

  王某2017年9月轉讓店鋪一套，轉讓價格1000萬元，該房系王某2011年11月1日購買，發票顯示購買價格為400萬元，相對應的契稅完稅憑證顯示王某繳納契稅12萬元。王某應繳納的土地增值稅為多少？（本案例改編自《財產行為稅一本通》）
來源：言稅  作者：嚴穎   人氣：17573  時間：2019-08-05

你好，免了的不交可以不報

2020-03-24 10:16:12

1、應該繳納的增值稅=3200/1.05*5%。 2、土地增值稅的計算非常復雜，不是您提供這幾個數據就能計算的，您參考一下：計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率，公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。計算增值額的扣除項目：　　（1）取得土地使用權所支付的金額；　　（2）開發土地的成本、費用；　　（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；　　（4）與轉讓房地產有關的稅金；　　（5）財政部規定的其他扣除項目。土地增值稅實行四級超率累進稅率：　　增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。　　增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。　　增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。　　增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。　　上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。　　納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：　　計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：　　（一）增值額未超過扣除項目金額50％，土地增值稅稅額=增值額×30％；　　（二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％；　　（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％；　　（四）增值額超過扣除項目金額200％，土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％。　　公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數。

2017-09-27 14:30:58

按11%開具土地使用權轉讓的增值稅發票

2018-07-19 15:51:51

增值額*適用稅率-扣除項目金額*速算扣除率不是增值稅

2017-04-10 14:30:36

城鎮土地使用稅和土地增值稅的區別理財 2021-08-02 15:32:38 熱度：1 1、征稅對象：使用稅是在建筑物經營的時候征收，增值稅是在土地轉讓時征收； 2、計算方法：使用稅的計算依據是土地面積，增值稅是土地的增稅額； 3、征稅要求：使用稅基本必須交，增值稅只有發生交易的時候才交； 4、優惠方式：道路綠化用地免使用稅，房屋交易要收增值稅； 5、交稅時間：使用稅每期十天內交，增值稅七天內交。

2022-01-26 14:50:57

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