夢想成真 追問

2020-09-22 11:08

這個問題是稅務局對房地產行業做的調研，請老師回答一下

樸老師 解答

2020-09-22 11:18

1.4 征收或收購方式收儲后以“限地價、競配建”方式供地1.4.1情況描述“限地價、競配建”是指土地“招拍掛”環節政府限定最高地價，達到限定地價后，開發商競拍配套建設的面積。配套建設移交方式有以下幾種：（一）直接移交方式：配套建設地塊和經營性地塊合并供地，土地出讓合同中列明直接將配套建設地塊國有建設用地使用權（可共用宗地）以出讓方式首次登記到政府指定行政事業單位。不動產登記部門依法依規將配套建設首次登記到政府指定的行政事業單位。（二）無償移交方式：政府指定接收單位與開發企業簽訂不動產無償轉讓協議，不動產權屬登記首次登記在開發企業名下，再通過轉移登記將權屬辦至政府指定接收單位名下。（三）政府回購方式：政府指定回購單位與開發企業按約定價格（不低于成本價）簽訂商品房買賣合同，不動產權屬登記首次登記在開發企業名下，再通過轉移登記將權屬辦至政府指定回購單位名下。


1.4.2稅務事項處理意見1.4.2.1受讓方受讓方以出讓方式取得土地使用權。一、增值稅（一）受讓方取得土地使用權受讓方以出讓方式取得土地使用權，向政府部門支付土地價款，按《國家稅務總局關于發布＜房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法＞的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）的相關規定處理。（征求意見稿：根據《財政部、國家稅務總局關于明確金融、房地產開發、教育輔助服務等增值稅政策的通知》（財稅（2016)140號〉第七條規定，房地產開發企業中的一般納稅人銷售其開發的房地產項目（選擇簡易計稅方法的房地產老項目除外〉，在取得土地時向其他單位或個人支付的拆遷補償費用也允許在計算銷售額時扣除。納稅人按上述規定扣除拆遷補償費用時，應提供拆遷協議、拆遷雙方支付和取得拆遷補償費用憑證等能夠證明拆遷補償費用真實性的材料。其中”拆遷補償費用”限于貨幣形式的拆遷補償費用。）（二）受讓方移交配套建設1.直接移交方式不動產登記部門直接將配套建設首次登記到政府指定的行政事業單位，受讓方屬于為政府無償提供建筑服務，應按照視同銷售的相關規定繳納增值稅。2.無償移交方式受讓方按照合同約定無償移交配套建設，屬于無償轉讓不動產，應按照視同銷售的相關規定繳納增值稅。如配套建設用于公益事業或者以社會公眾為對象，不屬于視同銷售。3.政府回購方式受讓方通過轉移登記將配套建設的權屬辦至政府指定回購單位名下，應按現行規定繳納增值稅。二、土地增值稅（一）直接移交方式。其發生的建筑安裝工程成本確認為取得土地使用權的成本扣除。（二）無償移交方式。出讓合同（公告）或不動產無償轉讓協議約定無償移交的，應視同銷售確認收入，同時將此確認為取得土地使用權的成本，在計算土地增值稅時予以扣除。（征求意見稿：土地增值稅清算時，如已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入。視同銷售的價款的金額作為取得土地使用權的成本，在計算土地增值稅時予以加計扣除。）（三）政府回購方式。出讓合同（公告）約定按照不低于成本價移交的，據此確定土地增值稅應稅收入。三、契稅根據《財政部國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》（財稅〔2004〕134號）規定，以協議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設配套費等承受者應支付的貨幣、實物、無形資產及其他經濟利益。根據《國家稅務總局關于明確國有土地使用權出讓契稅計稅依據的批復》（國稅函〔2009〕603號）規定，通過招標、拍賣或者掛牌程序承受國有土地使用權的，對承受者應按照土地成交總價款計征契稅，其中的土地前期開發成本不得扣除。四、企業所得稅（一）直接移交方式。按照《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，配套建設的相關支出應單獨核算，作為取得土地使用權的成本，計入開發產品計稅成本。（二）無償移交方式。根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）規定，對無償移交行為視同銷售，計入企業所得稅收入總額，發生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。（三）政府回購方式。根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發〔2009〕31號）的規定取得的相關收入應計入企業所得稅收入總額，發生與取得收入有關的、合理的支出，可在計算應納稅所得額時扣除。財稅評論公眾號Lawping整理福建：房地產開發企業配建保障性住房如何繳納相關稅收發布時間： 2019-06-20留言內容： 房地產開發企業A公司通過公開招拍掛形式競買一塊土地，合同中約定：A公司須要配建1萬平保障性住房（住宅）無償移交政府，無償移交的房產須按照建安成本作為計稅價格開具發票。請問：1、增值稅：按建安成本開具的發票金額是否可視同土地價款，作為計算增值稅銷售額的抵減項？2、企業所得稅：因為是無償移交給政府，保障性住房按建安成本開具的發票金額是不是無須繳納企業所得稅？同時建設保障性住房的建安成本是不是可以在企業所得稅前扣除？3、土地增值稅：保障性住房按建安成本開具的發票金額作為收入，是不是可以將該收入同步作為成本計算土地增值稅的扣除額？回復部門： 納稅服務中心回復內容： 您好，根據您提供的信息，1、貴公司無償移交給政府的房產需要按照視同銷售行為繳納增值稅，針對該部分業務開具的發票不屬于可以扣除的范圍。2、無償移交給政府的房產其資產所有權屬已經發生變化，屬于視同銷售的情況，應按規定視同銷售確定收入繳納企業所得稅，發生的合理支出可以稅前扣除。3、該部分收入對應的成本可以作為土地增值稅的扣除項目。文件依據：一、根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第十四條規定：“下列情形視同銷售服務、無形資產或者不動產：（一）單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供服務，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。（二）單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產，但用于公益事業或者以社會公眾為對象的除外。（三）財政部和國家稅務總局規定的其他情形。本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。”二、根據《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》(中華人民共和國國務院令第512號)第二十五條規定：“企業發生非貨幣性資產交換，以及將貨物、財產、勞務用于捐贈、償債、贊助、集資、廣告、樣品、職工福利或者利潤分配等用途的，應當視同銷售貨物、轉讓財產或者提供勞務，但國務院財政、稅務主管部門另有規定的除外。”三、根據《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828)規定：“二、企業將資產移送他人的下列情形，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。(一)用于市場推廣或銷售;(二)用于交際應酬;(三)用于職工獎勵或福利;(四)用于股息分配;(五)用于對外捐贈;(六)其他改變資產所有權屬的用途。四、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令第138號）第六條規定：“計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額； （二）開發土地的成本、費用； （三）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格； （四）與轉讓房地產有關的稅金； （五）財政部規定的其他扣除項目。”五、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字〔1995〕6號）第七條規定：“條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為：(一)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費。基礎設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。(三)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。(四)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。(五)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(六)根據條例第六條(五)項規定，對從事房地產開發的納稅人可按本條(一)、(二)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。”上述回復僅供參考，具體以國家相關政策規定為準！

樸老師 解答

2020-09-22 11:18

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