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鄒老師
職稱： 注冊稅務師+中級會計師
2015-10-11 21:11
甲房地產開發企業2015年2月銷售一棟舊辦公樓,簽訂銷售合同,取得銷售收入800萬元;因無法取得評估價格,公司提供了購房發票,該辦公樓購于2010年1月,購置價款為400萬元,繳納契稅16萬元,并能提供契稅完稅憑證，求土地增值稅扣除項目金額合計=400+400×5%×5+800×5%×（1+7%+3%+2%）+800×0.5‰+16=561.2，我的問題很簡單，就是營業稅為什么是800×5%，而不是（800-原價400）*5%？
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甲房地產開發企業2015年2月銷售一棟舊辦公樓,簽訂銷售合同,取得銷售收入800萬元;因無法取得評估價格,公司提供了購房發票,該辦公樓購于2010年1月,購置價款為400萬元,繳納契稅16萬元,并能提供契稅完稅憑證，求土地增值稅扣除項目金額合計=400+400×5%×5+800×5%×（1+7%+3%+2%）+800×0.5‰+16=561.2，我的問題很簡單，就是營業稅為什么是800×5%，而不是（800-原價400）*5%？
2015-10-11 21:11:18
甲房地產開發企業2015年2月銷售一棟舊辦公樓,簽訂銷售合同,取得銷售收入800萬元;因無法取得評估價格,公司提供了購房發票,該辦公樓購于2010年1月,購置價款為400萬元,繳納契稅16萬元,并能提供契稅完稅憑證，求土地增值稅扣除項目金額合計=400+400×5%×5+800×5%×（1+7%+3%+2%）+800×0.5‰+16=561.2，我的問題很簡單，就是營業稅為什么是800×5%，而不是（800-原價400）*5%？
2015-10-11 21:11:17
1、應該繳納的增值稅=3200/1.05*5%。
2、土地增值稅的計算非常復雜，不是您提供這幾個數據就能計算的，您參考一下：
計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅＝增值額×稅率，公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。納稅人轉讓房地產所取得的收入，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
計算增值額的扣除項目：
?。?）取得土地使用權所支付的金額；
?。?）開發土地的成本、費用；
（3）新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；
?。?）與轉讓房地產有關的稅金；
（5）財政部規定的其他扣除項目。
土地增值稅實行四級超率累進稅率：
增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％。
增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％。
增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分，稅率為50％。
增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％。
上面所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目金額”的比例，均包括本比例數。
納稅人計算土地增值稅時，也可用下列簡便算法：
計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速算扣除系數的簡便方法計算，具體公式如下：
?。ㄒ唬┰鲋殿~未超過扣除項目金額50％，土地增值稅稅額=增值額×30％；
?。ǘ┰鲋殿~超過扣除項目金額50％，未超過100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％；
（三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項目金額×15％；
?。ㄋ模┰鲋殿~超過扣除項目金額200％，土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項目金額×35％。
公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數。
2017-09-27 14:30:58
已解決，打擾。
2017-07-08 12:06:04
你好，免了的不交可以不報
2020-03-24 10:16:12
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鄒老師 解答
2015-10-11 22:13