晴 追問

2020-01-20 16:25

沒有這個科目，有開發(fā)成本

小黎老師 解答

2020-01-20 16:26

您好，就是開發(fā)成本下面的子科目

小黎老師 解答

2020-01-20 16:27

第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品成本核算概述

  為了加強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成本的管理，降低開發(fā)過程中的各種耗費，提高房地產(chǎn)企業(yè)的效益，必須正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，在各個開發(fā)環(huán)節(jié)控制各項費用支出。
  開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費用支出。為正確核算開發(fā)產(chǎn)品成本，房地產(chǎn)企業(yè)要按照成本核算的基本程序，科學(xué)、合理、嚴密地組織本企業(yè)的成本核算工作，最終達到成本控制的目的。

針對講義提問
  
  一、成本核算的基本程序
  為正確核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴格按照成本核算的程序進行成本核算，成本核算的基本程序如下：
  1.確定成本核算對象
  根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。
  2.歸集開發(fā)成本
  設(shè)置有關(guān)成本核算會計賬戶，建立成本合同臺賬，核算和歸集開發(fā)成本。
  3.確定成本分攤方法
  按照受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤的成本費用在各成本核算對象之間的分配方法和標(biāo)準(zhǔn)。

針對講義提問
  4.在成本核算對象之間分攤成本
  將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法和標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對象之間進行分配。
  5.計算各成本核算對象的開發(fā)總成本
  編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本。
  6.正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本
  正確劃分完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本，按建筑面積計算完工產(chǎn)品單位成本。
  7.正確劃分可售面積、不可售面積
  正確劃分可售面積、不可售面（由主管部門劃分提供），根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，按與結(jié)算銷售收入配比的原則正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。
  8.編制成本報表
  編制成本報表，根據(jù)成本管理和核算要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
  綜上所述，對于房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算來講，成本對象和成本項目的劃分與確定是正確核算開發(fā)成本的基礎(chǔ)。

針對講義提問
  
  二、確定成本核算對象
  為滿足核算企業(yè)經(jīng)營成果的需要，必須按照一定的原則和方法確定成本核算對象，以歸集不同開發(fā)產(chǎn)品的成本支出，正確配比不同開發(fā)產(chǎn)品的收入和成本，準(zhǔn)確核算項目開發(fā)經(jīng)營成果。

針對講義提問
  （一）成本核算對象的概念
  成本核算對象是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，為歸集和分配費用而確定的費用承擔(dān)者。房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。合理確定成本核算對象是正確組織企業(yè)成本費用核算的重要條件。成本核算對象不同于最終開發(fā)產(chǎn)品，成本核算對象是具有不同使用功能的開發(fā)成本歸集單元，可以理解為歸集最終開發(fā)產(chǎn)品成本的手段和中間步驟。歸集不同的最終開發(fā)產(chǎn)品成本才是成本核算的目的，以實現(xiàn)和不同開發(fā)產(chǎn)品產(chǎn)生的收入進行配比。

針對講義提問
  房地產(chǎn)企業(yè)在確定成本核算對象時，要注意以下五點：
  （1）確定成本核算對象之前，要透徹了解開發(fā)項目的經(jīng)營計劃，合理確定項目分期，清楚項目立項文件、“五證”等項目合法性文件中關(guān)于項目建設(shè)內(nèi)容及土地性質(zhì)等方面的規(guī)定，清楚所有開發(fā)產(chǎn)品的處理方式或處理方式可能發(fā)生的變化，提高成本核算對象劃分的合理性。（國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、商品房預(yù)售證）
  （2）確定成本核算對象時，企業(yè)財務(wù)部門要和預(yù)算或成本部門充分溝通，規(guī)范成本核算對象使用的名稱，保持兩個部門成本核算對象劃分一致，以提高成本信息的通用性。
  （3）在項目策劃階段、項目實施階段和項目決算階段，要保持成本核算對象劃分一致，保持項目預(yù)算和項目決算成本核算數(shù)據(jù)口徑一致。
  （4）成本核算對象不同于開發(fā)產(chǎn)品種類，確定成本核算對象宜細不宜粗，以適應(yīng)開發(fā)產(chǎn)品處理方式可能發(fā)生的變化，滿足土地增值稅計算、對成本核算進行策劃和共同成本分配的需要。
  （5）成本核算對象的劃分應(yīng)滿足成本計算的需要，便于成本費用的歸集，適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。

針對講義提問
  （二）確定成本核算對象的原則
  （1）可否銷售原則。開發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營銷售的，應(yīng)作為獨立的成本核算對象進行成本核算；不能對外經(jīng)營銷售的，先作為一般成本核算對象進行成本歸集，然后再將其成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本核算對象。
  （2）分類歸集原則。對不同開發(fā)地點、竣工時間跨年度或產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型存在明顯差異的群體開發(fā)的項目，應(yīng)分別作為成本核算對象進行核算。
  （3）功能區(qū)分原則。開發(fā)項目某組成部分相對獨立，且具有不同使用功能時，可以作為獨立的成本核算對象進行核算。
  （4）定價差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類型或功能不同而導(dǎo)致其預(yù)期售價存在較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。
  （5）成本差異原則。開發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，可以分別作為成本核算對象進行核算。
  （6）權(quán)益區(qū)分原則。開發(fā)項目屬于受托代建的或多方合作開發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本核算對象進行核算。

針對講義提問
  （三）確定成本核算對象的方法
  根據(jù)上述原則，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合項目開發(fā)地點、規(guī)模、周期、開發(fā)產(chǎn)品處理方式、功能設(shè)計、結(jié)構(gòu)類型、裝修檔次、施工隊伍等因素和管理需要等實際情況，確定具體成本核算對象。具體確定方法如下：
  
  （1）單體開發(fā)項目，一般以每一獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的單項開發(fā)工程為成本核算對象。
  （2）在同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工或總包的群體開發(fā)項目，可以合并為一個成本核算對象。
  （3）對于開發(fā)規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合項目特點和成本管理的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域或部位或周期劃分成本核算對象。
  ①成片分期開發(fā)的項目，可以以各期為成本核算對象。
  ②同一項目有裙房、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。
  ③同一分期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)類型的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)類型劃分成本核算對象。

針對講義提問
  （4）根據(jù)核算和管理需要，對獨立編制設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個單體開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體開發(fā)項目的成本。
  房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的確定
  《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》第十三條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。

針對講義提問
  
  三、劃分成本核算項目
  （一）成本核算項目的分類
  開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列七項：
  1.土地征用及拆遷補償費
  土地征用及拆遷補償費，是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。
  2.前期工程費
  前期工程費，是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標(biāo)代理費、臨時設(shè)施費以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。
  3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
  基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡(luò)、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。

針對講義提問
  4.建筑安裝工程費
  建筑安裝工程費，是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。
  5.公共配套設(shè)施費
  公共配套設(shè)施費，是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈予地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設(shè)施費用等。
  6.開發(fā)間接費
  開發(fā)間接費，指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。
  7.借款費用
  這里的借款費用，指的是符合資本化條件的借款費用。
  借款費用準(zhǔn)則相關(guān)規(guī)定
  《企業(yè)會計準(zhǔn)則第17號———借款費用》規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時根據(jù)其發(fā)生額確認為費用，計入當(dāng)期損益。
  符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的購建或者生產(chǎn)活動才能達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和存貨等資產(chǎn)。
  符合資本化條件的存貨，主要包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等。
  房地產(chǎn)企業(yè)自行進行基礎(chǔ)設(shè)施、建筑安裝等工程建設(shè)的，可以比照建筑企業(yè)設(shè)置有關(guān)成本項目。

針對講義提問
  （二）成本項目的核算內(nèi)容（略）
  1.土地征用及拆遷補償費
  土地征用及拆遷補償費主要包括以下內(nèi)容：
  （1）土地征用費，包括支付的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、土地效益金、土地開發(fā)費、繳納的契稅、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價、補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。
  （2）拆遷補償費，包括有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等。拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬，分別沖減有關(guān)成本。
  （3）市政配套費，是指向政府部門繳納的大市政配套費，征用生地向當(dāng)?shù)厥姓纠U納的紅線外道路、水、電、氣、熱、通信等的建造費、管線鋪設(shè)費等。
  （4）其他，包括土地開發(fā)權(quán)批復(fù)費、土地面積丈量測繪費等。

針對講義提問
  2.前期工程費
  前期工程費主要包括以下內(nèi)容：
  （1）項目整體性批報建費，指項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門繳納的報批費。如：人防工程建設(shè)費、規(guī)劃管理費、新材料基金（或墻改專項基金）、教師住宅基金（或中小學(xué)教師住宅補貼費）、拆遷管理費、招投標(biāo)管理費等。
  （2）規(guī)劃設(shè)計費，包括項目立項后的總體規(guī)劃設(shè)計、單體設(shè)計費、管線設(shè)計費、改造設(shè)計費、可行性研究費（含支付社會中介服務(wù)機構(gòu)的市場調(diào)研費），制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費，方案評審費。
  （3）勘測丈量費，包括水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、放線費、建筑面積丈量費等。
  （4）“三通一平”費，包括接通紅線外施工用臨時給排水（含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用）、供電、道路（含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費）等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用（包括開工前垃圾清運費）等。
  （5）臨時設(shè)施費，包括工地甲方臨時辦公室建造費，臨時場地占用費，臨時借用空地租費，以及沿紅線周圍設(shè)置的臨時圍墻、圍欄等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾等費用。臨時設(shè)施內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機、家具等不屬于臨時設(shè)施費。
  （6）預(yù)算編審費，包括支付給社會中介服務(wù)機構(gòu)受聘為項目編制或?qū)彶轭A(yù)算而發(fā)生的費用。
  （7）其他，包括擋光費、危房補償鑒定費、危房補償鑒定技術(shù)咨詢費等。

針對講義提問
  3.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費
  基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要包括以下內(nèi)容：
  （1）道路工程費，即小區(qū)內(nèi)道路鋪設(shè)費。
  （2）供電工程費，包括變（配）電設(shè)備的購置費、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費、供（配）電貼費、電源建設(shè)費、繳納的電增容費等。
  （3）給排水工程費，包括自來水、雨（污）水排放、防洪等給排水設(shè)施的建造、管線鋪設(shè)費用，以及向自來水公司繳納的水增容費等。
  （4）煤氣工程費，包括煤氣管道的鋪設(shè)費、增容費、集資費、煤氣配套費、煤氣發(fā)展基金、煤氣掛表費等。
  （5）供暖工程費，包括暖氣管道的鋪設(shè)費、集資費。
  （6）通信工程費，包括電話線路的鋪設(shè)、電話配套費，電話電纜集資費，繳納的電話增容費等。
  （7）電視工程費，包括小區(qū)內(nèi)有線電視（閉路電視）的線路鋪設(shè)和按規(guī)定應(yīng)繳納的有關(guān)費用。
  （8）照明工程費，是指小區(qū)內(nèi)路燈照明設(shè)施支出。
  （9）綠化工程費，包括小區(qū)內(nèi)人工草坪、栽花、種樹等綠化支出；綠地建設(shè)費。
  （10）環(huán)衛(wèi)工程費，指小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施支出，如垃圾站（箱）、公廁等支出。
  （11）其他，包括小區(qū)周圍設(shè)置的永久性圍墻、圍欄支出、園區(qū)大門、園區(qū)監(jiān)控工程費、自然下沉整改費等。

針對講義提問
  4.建筑安裝工程費
  建筑安裝工程費主要包括以下內(nèi)容：
  （1）土建工程費，包括基礎(chǔ)工程費、主體工程費。有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。
  （2）安裝工程費，包括電氣（強電）安裝工程費、電訊（弱電）安裝工程費、給排水安裝工程費、電梯安裝工程費、空調(diào)安裝工程費、消防安裝工程費、煤氣安裝工程費、采暖安裝工程費。上述各項如有甲供材料、設(shè)備，還應(yīng)分別包括相應(yīng)的甲供材料、設(shè)備費。
  （3）裝修工程費，包括內(nèi)外墻、地板（毯）、門窗、廚潔具、電梯間、天（頂）蓬、雨篷等的裝修費，有甲供材料的，還應(yīng)包括相應(yīng)的甲供材料費。
  （4）項目或工程監(jiān)理費，是指支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用。
  （5）其他，包括工程收尾所發(fā)生的零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費（零星工程費和乙方保修期后應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的維修費能夠歸類的，應(yīng)按從屬主體原則歸類計入上述相應(yīng)費用中），現(xiàn)場垃圾清運費、工程保險費等。

針對講義提問
  5.公共配套設(shè)施費
  公共配套設(shè)施費按各項配套設(shè)施設(shè)立明細賬戶，比如：水塔、健身房、地下室等。具體分為下列5種情況。
  （1）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出，如建造消防、水泵房、水塔、鍋爐房（建筑成本）、變電所（建筑成本）、居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚、景觀（建筑小品）、環(huán)廊、街心公園、涼亭等設(shè)施的支出。
  （2）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出。
  （3）開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用。
  （4）對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氤杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營性項目獨立核算。
  （5）開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等，這類配套設(shè)施沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓。

針對講義提問
  6.開發(fā)間接費
  現(xiàn)場管理費用
  物業(yè)管理基金、公共建設(shè)維修基金或者其他專項基金
  質(zhì)量檢驗費用
  其他
  7.借款費用

針對講義提問
  
  四、成本對象和成本項目之間的關(guān)系
  成本項目的確定是相同的，也就是說，成本項目的劃分和確定不是企業(yè)自行確定的，而是有房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)規(guī)定所確定的。
  成本對象則是房地產(chǎn)企業(yè)自行確定的，不同的房地產(chǎn)開發(fā)項目，成本核算對象也是不相同的。

針對講義提問
  
  五、會計賬戶設(shè)置
  1開發(fā)成本
  明細賬：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本、代建工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費用
  2開發(fā)產(chǎn)品

針對講義提問
  
第二節(jié) 房屋開發(fā)成本的核算

  房地產(chǎn)企業(yè)房屋開發(fā)成本實際上就是房屋開發(fā)成本的歸集和分配過程。
  一、成本分配方法
  二、土地征用及拆遷補償費用的歸集與分配
  三、前期工程費用的歸集與分配
  四、建筑安裝工程費用的歸集與分配
  五、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用的歸集與分配
  六、開發(fā)間接費用的歸集與分配

針對講義提問
  
  一、成本分配方法
  占地面積法
  建筑面積法
  直接成本法
  預(yù)算造價法

針對講義提問
  
  二、土地征用及拆遷補償費用的歸集與分配
  1.可以直接確定受益對象的
  借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某成本對象（土地征用及拆遷補償費用）
    貸：銀行存款
  2.分不清成本核算對象的
  先計入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-待分攤成本（土地征用及拆遷補償費）”，期末再分配給各個受益對象。

針對講義提問
  
  三、前期工程費用的歸集與分配
  1.可以直接確定受益對象的
  借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某成本對象（前期工程費用）
    貸：銀行存款
  2.分不清成本核算對象的
  先計入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-待分攤成本（前期工程費用）”，期末再分配給各個受益對象。

針對講義提問
  
  四、建筑安裝工程費用的歸集與分配
  1、發(fā)包方式的工程費用
  借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某成本對象（建筑安裝工程費用）  貸：應(yīng)付賬款
  2、自營方式的核算
  借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某成本對象（建筑安裝工程費用）  貸：銀行存款、庫存材料、應(yīng)付職工薪酬

針對講義提問
  
  五、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用的歸集與分配
  1.可以直接確定受益對象的
  借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某成本對象（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用）
    貸：銀行存款
  2.分不清成本核算對象的
  先計入“開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-待分攤成本（基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用）”，期末再分配給各個受益對象。

針對講義提問
  
  六、開發(fā)間接費用
  開發(fā)間接費用雖然也屬于直接為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的費用，但是他不能確定應(yīng)有哪項開發(fā)產(chǎn)品所負擔(dān)，因而無法將其直接計入各項開發(fā)產(chǎn)品成本。為了簡化核算手續(xù)，應(yīng)先計入“開發(fā)成本-開發(fā)間接費用”賬戶，而后按照適當(dāng)分配標(biāo)準(zhǔn)，分配計入各項開發(fā)產(chǎn)品的成本中。
  核算：
  借：開發(fā)成本-開發(fā)間接費用
    貸：銀行存款
      應(yīng)付職工薪酬
      累計折舊
  借：開發(fā)成本-土地、房屋、配套設(shè)施、代建工程












第三節(jié) 公共配套設(shè)施的成本核算

  一、成本對象的確定
  （一）公共配套設(shè)施的分類
  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設(shè)施，可以分為營利性和非營利性公共配套設(shè)施兩類。
  1.非營利性
  消防、水塔、鍋爐房、崗?fù)?br/>  2.營利性公共配套設(shè)施
  營利性公共配套設(shè)施一般包括：開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施，如商店、銀行、郵局等。
  （二）公共配套設(shè)施的成本核算對象
  1.非營利性公共配套設(shè)施的成本核算對象對非營利性公共配套設(shè)施，如果工程規(guī)模較大，可以將各配套設(shè)施作為成本核算對象。在“開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本”賬戶下按各項配套設(shè)施設(shè)立明細賬戶。如果工程規(guī)模不大，與其他項目建設(shè)地點較近，且開竣工時間相差不多，并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象。
  對于只為一個單體開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體開發(fā)項目的成本。
  2.營利性公共配套設(shè)施的成本核算對象
  一般來說，營利性的大配套設(shè)施項目，應(yīng)以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象，以正確計算各配套設(shè)施的開發(fā)成本。
  
  二、非營利公共配套設(shè)施費的核算
  （一）非營利公共配套設(shè)施費的歸集和分配
  為了正確核算和反映企業(yè)開發(fā)建設(shè)中各種非營利性配套設(shè)施所發(fā)生的支出，并準(zhǔn)確地計算房屋開發(fā)成本和各種大配套設(shè)施的開發(fā)成本，對非營利性公共配套設(shè)施支出的核算可分為以下兩種：
  （1）配套設(shè)施單獨作為過渡性成本對象的核算。
  （2）配套設(shè)施不作為過渡性成本對象的核算。
  以上兩種情況，其公共配套設(shè)施費的歸集與分配方法是不相同的。
  1.作為過渡性成本對象的核算
  單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，通過“開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———配套設(shè)施成本對象”賬戶進行歸集，會計期末按照一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配給各受益對象。
  應(yīng)由開發(fā)產(chǎn)品受益的，將其分配計入有關(guān)成本核算對象，即記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———某成本對象———公共配套設(shè)施費”賬戶的借方。應(yīng)由投資性房地產(chǎn)或固定資產(chǎn)受益的，將其分配記入“在建工程”賬戶的借方。
  根據(jù)稅法規(guī)定，單獨作為過渡性成本對象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)成本，應(yīng)按建筑面積法進行分配。因此，在會計期末最好按照建筑面積法進行分配，這樣可以保證會計處理與稅務(wù)處理的一致，省去納稅調(diào)整給企業(yè)會計人員帶來的不必要的工作量。
  2.不作為過渡性成本對象的核算
  對于只為一個單體開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)腴_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入單體開發(fā)項目的成本。借記“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———成本對象”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。
  （二）非營利公共配套設(shè)施成本項目的設(shè)置
  對于非營利公共配套設(shè)施的開發(fā)成本，在核算時一般可設(shè)置以下四個成本項目：
  （1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；
  （2）前期工程費；
  （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；
  （4）建筑安裝工程費。
  
  三、營利性設(shè)施費的核算
  （一）營利性公共配套設(shè)施費的歸集與分配
  營利性公共配套設(shè)施應(yīng)當(dāng)單獨核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。營利性公共配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———配套成本對象”賬戶進行歸集，會計期末按照建筑面積法分配給各受益對象，并記入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———某成本對象———公共配套設(shè)施費”賬戶的借方。
  （二）營利性公共配套設(shè)施成本項目的設(shè)置
  對于營利性公共配套設(shè)施的開發(fā)成本，應(yīng)設(shè)置以下六個成本項目：
  （1）土地征用及拆遷補償費或批租地價；
  （2）前期工程費；
  （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；
  （4）建筑安裝工程費；
  （5）公共配套設(shè)施費；
  （6）開發(fā)間接費。
  對營利性配套設(shè)施分配的非營利配套設(shè)施支出，應(yīng)計入各營利配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“公共配套設(shè)施費”項目，即記入“開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———配套設(shè)施成本對象（營利性）”賬戶的借方和“開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———配套設(shè)施成本對象（非營利性）”賬戶的貸方。
  對營利性配套設(shè)施分配的開發(fā)成本———開發(fā)間接費用，應(yīng)記入各營利配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，即記入“開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———配套設(shè)施成本對象（營利性）”賬戶的借方和“開發(fā)成本———開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。
  【例11-6】萬達房地產(chǎn)公司（以下簡稱萬達公司）根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負責(zé)建設(shè)一間商店、一座水塔和一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生的有關(guān)支出如表11-1所示。
  表11-1 配套設(shè)施支出明細表 單位：萬元
項目 商店 水塔 幼托 合計
支付征地拆遷費 5 0.5 5 10.5
支付前期工程費 3 2 3 8
應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 5 3 5 13
應(yīng)付建安工程費 20 24.5 19 63.5
分配水塔配套費 3.5 -3.5    
分配開發(fā)間接費 5.5     5.5
預(yù)提幼托配套費 4     4
合計 46 26.5 32 104.5
  萬達公司相關(guān)賬務(wù)處理如下：
  （1）用銀行存款支付征地拆遷費
  借：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本  10.5
    貸：銀行存款             10.5
  （2）用銀行存款支付前期工程款
  借：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本    8
    貸：銀行存款               8 
  （3）將應(yīng)付施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款入賬
  借：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本  76.5
    貸：應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款     76.5
  （4）按規(guī)定應(yīng)將非營利公共配套設(shè)施的開發(fā)成本分配計入商品房和營利性公共配套設(shè)施的開發(fā)成本，如上述水塔設(shè)施，在完工驗收后，應(yīng)將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標(biāo)準(zhǔn)（有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預(yù)算成本或計劃成本），分配計入有關(guān)房屋和營利性公共配套設(shè)施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬：
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本          26.5
        ———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店   3.5
    貸：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———水塔     30
  （5）分配應(yīng)計入商店配套設(shè)施開發(fā)成本的開發(fā)成本———開發(fā)間接費用
  借：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店 5.5
    貸：開發(fā)成本———開發(fā)間接費用          5.5
  （6）預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負擔(dān)的幼托設(shè)施支出
  借：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店  4
    貸：應(yīng)付賬款———預(yù)提費用            4 
  同時應(yīng)將各項配套設(shè)施支出分別記入各配套設(shè)施開發(fā)成本明細分類賬。
  已完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的配套設(shè)施，應(yīng)按其用途結(jié)轉(zhuǎn)其開發(fā)成本。
  （7）對能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門的營利性公共配套設(shè)施，如上述商店設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后將其實際成本自“開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品———配套設(shè)施———商店”賬戶的借方。
  借：開發(fā)產(chǎn)品———配套設(shè)施———商店       46
    貸：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店   46
  營利性公共配套設(shè)施的有償轉(zhuǎn)讓收入，應(yīng)作為銷售收入處理。
  （8）對用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施，如幼托設(shè)施，應(yīng)在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預(yù)提的公共配套設(shè)施費，作如下分錄入賬：
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本    28
    應(yīng)付賬款———預(yù)提費用      4
    貸：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———幼托  32
  如預(yù)提公共配套設(shè)施費大于或小于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加分配。如有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。
  
  四、預(yù)提公共配套設(shè)施費的核算
  （一）預(yù)提公共配套設(shè)施費的范圍
  一個小區(qū)的開發(fā)所用時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設(shè)施。這樣，往往出現(xiàn)房屋已經(jīng)建成而有的配套設(shè)施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設(shè)施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設(shè)施建設(shè)的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應(yīng)負擔(dān)的公共配套設(shè)施費，無法按配套設(shè)施的實際開發(fā)成本進行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應(yīng)負擔(dān)的數(shù)額，用預(yù)提方式計入出售房屋等的開發(fā)成本。
  但并不是所有的配套設(shè)施都可以預(yù)提成本，由于只有非營利性公共配套設(shè)施最終可以分配計入房屋開發(fā)成本，因此，在房屋竣工時，對于營利性公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，不能預(yù)提該公共配套設(shè)施費。而對于非營利公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。
  （二）預(yù)提公共配套設(shè)施費的賬務(wù)處理
  對于非營利公共配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而該配套設(shè)施尚未全部完成的，可按該配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本，預(yù)提公共配套設(shè)施費，將其記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“公共配套設(shè)施費”項目。
  1.預(yù)提成本時的賬務(wù)處理
  預(yù)提公共配套設(shè)施費時，根據(jù)預(yù)提金額，借記“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”等賬戶，貸記“應(yīng)付賬款———預(yù)提費用”賬戶。
  2.實際發(fā)生時的賬務(wù)處理
  實際發(fā)生公共配套設(shè)施費時，按實際支付（或應(yīng)付）款項的金額，借記“應(yīng)付賬款———預(yù)提費用”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款———預(yù)提費用”等賬戶。
  3.完工結(jié)算時的賬務(wù)處理
  成本結(jié)算完畢，應(yīng)對已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價值以及庫存開發(fā)產(chǎn)品成本進行調(diào)整。
  如果實際成本大于預(yù)提成本，按其差額，借記“主營業(yè)務(wù)成本”、“投資性房地產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)”、“開發(fā)產(chǎn)品”等賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款———預(yù)提費用”等賬戶。
  如果實際成本小于預(yù)提成本，按其差額，借記“應(yīng)付賬款———預(yù)提費用”賬戶，貸記“主營業(yè)務(wù)成本”、“投資性房地產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)”、“開發(fā)產(chǎn)品”等賬戶。
  （三）預(yù)提公共配套設(shè)施費的計算方法
  開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的公共配套設(shè)施費的計算，一般可按以下公式進行：
  某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的公共配套設(shè)施費=該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本（或計劃成本）×公共配套設(shè)施費預(yù)提率
  公共配套設(shè)施費預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本（或計劃成本）÷應(yīng)負擔(dān)該公共配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本（或計劃成本）合計×100%
  公式中應(yīng)負擔(dān)公共配套設(shè)施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應(yīng)包括開發(fā)房屋和營利性公共配套設(shè)施。
  【例11-7】萬達房地產(chǎn)公司開發(fā)項目內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由住宅、公寓、寫字樓、商鋪和營利性公共配套設(shè)施商店負擔(dān)。由于幼托設(shè)施在其他銷售物業(yè)完工出售時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的銷售物業(yè)成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施公共配套設(shè)施費預(yù)提計入銷售物業(yè)的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：住宅100萬元、公寓90萬元、寫字樓80萬元、商鋪80萬元、商店50萬元、幼托設(shè)施32萬元。
  幼托設(shè)施公共配套設(shè)施費預(yù)提率=32÷（100+90+80+80+50）×100%=8%
  各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的公共配套設(shè)施費為：住宅：100×8%=8（萬元）
  公寓：90×8%=7.2（萬元）
  寫字樓：80×8%=6.4（萬元）
  商鋪：80×8%=6.4（萬元）
  商店：50×8%=4（萬元）
  按預(yù)提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的公共配套設(shè)施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應(yīng)在配套設(shè)施完工時，調(diào)整增加或減少有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。本例中假設(shè)實際支出數(shù)為35萬元。
  （1）預(yù)提公共配套設(shè)施費時
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———住宅———公共配套設(shè)施費    8
                 ———公寓———公共配套設(shè)施費   7.2
                 ———寫字樓———公共配套設(shè)施費  6.4
                 ———商鋪———公共配套設(shè)施費   6.4
                 ———商店———公共配套設(shè)施費    4
    貸：應(yīng)付賬款———預(yù)提費用                     32
  （2）配套設(shè)施建造時
  借：應(yīng)付賬款———預(yù)提費用  32
    貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款）   32
  （3）配套設(shè)施完工時（實際成本大于預(yù)提成本）
  如果開發(fā)產(chǎn)品沒有全部銷完，則：
  借：開發(fā)產(chǎn)品          3
    貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款）    3
  如果開發(fā)產(chǎn)品已全部銷完，則：
  借：主營業(yè)務(wù)成本        3
    貸：銀行存款（或應(yīng)付賬款）    3
 【例11-8】萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司2×13年10月開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)，根據(jù)設(shè)計規(guī)劃需建設(shè)A、B、C三幢住宅樓，一個商店，一座鍋爐房和一座水塔。鍋爐房與商品房同步建設(shè)，水塔與商品房非同步建設(shè)。
  上月末結(jié)轉(zhuǎn)自行開發(fā)完工的建設(shè)場地開發(fā)總成本，其中：土地征用及拆遷費40萬元，前期工程費15萬元，基礎(chǔ)設(shè)施費25萬元，按各建筑物實際占地面積進行分配。分配結(jié)果如表11-2所示：
  表11-2 建設(shè)場地成本分配表 單位：萬元
分配對象 占地面積（平方米） 分配比率（%） 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 合計
商品房A 1500 25 10 3.75 6.25 20
商品房B 1800 30 12 4.5 7.5 24
商品房C 1680 28 11.2 4.2 7 22.4
商店 780 13 5.2 1.95 3.25 10.4
鍋爐房 180 3 1.2 0.45 0.75 2.4
水塔 60 1 0.4 0.15 0.25 0.8
合計 6000 100 40 15 25 80
  根據(jù)上述分配表編制會計分錄如下： 
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A 房屋    20 
                 ———B 房屋    24 
                 ———C 房屋   22.4 
        ———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店  10.4 
                   ———鍋爐房  2.4 
                   ———水塔   0.8 
    貸：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本          80
  根據(jù)上月末建設(shè)場地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)情況，本月初配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬的余額情況如表11-3、表11-4、表11-5所示。
  表11-3 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元
2×13年 
憑證號 
摘要 借方金額

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 合計
10 1   期初余額 5.2 1.95 3.25       10.4
                     
                     
  以上表11-3賬戶格式也稱為借方多欄式明細賬。只設(shè)借方欄，不設(shè)貸方欄。當(dāng)將借方金額轉(zhuǎn)出時，可用紅字或負數(shù)進行登記。紅字或負數(shù)可以代表記賬相反的方向。
  表11-4 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：鍋爐房 單位：萬元
2×13年 憑證號 摘要 借方金額
月 日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初余額 1.2 0.45 0.75       2.4
                     
                     
  表11-5 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元
2×13年 憑證號 
摘要 借方金額

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初余額 0.4 0.15 0.25       0.8
                     
                     
  需要說明的是，上述對土地成本的分配，對不能有償轉(zhuǎn)讓的鍋爐房和水塔也分配了土地的成本。在實務(wù)中，為了簡化，對那些不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施可以不分配土地成本，而只對商品房、出租房和有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施分配土地的成本。因為那些不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施發(fā)生的成本，最終也要分配給商品房、出租房和有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施。
  如果對鍋爐房和水塔不分配土地成本，那么土地成本的分配結(jié)果如表11-6所示：
  表11-6 建設(shè)場地成本分配表 單位：萬元
受益對象 占地面積（平方米） 分配比率（%） 土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 合計
商品房A 1500 26.04 10.42 3.91 6.51 20.84
商品房B 1800 31.25 12.50 4.69 7.81 25
商品房C 1680 29.17 11.67 4.38 7.29 23.34
商店 780 13.54 5.41 2.02 3.39 10.82
合計 5760 100 40 15 25 80
  下面以對不能有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施分配了土地成本為例，進行介紹。
  【例11-9】接【例11-8】，萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司本月份發(fā)生下列經(jīng)濟業(yè)務(wù)：
  （1）10月3日，鍋爐房領(lǐng)用一臺鍋爐進行安裝，鍋爐的實際成本8萬元，支付安裝費0.5萬元，編制如下會計分錄：
  借：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———鍋爐房  8.5
    貸：工程物資                     8
      銀行存款                    0.5
  根據(jù)上述會計分錄，登記鍋爐房明細賬如表11-7所示：
  表11-7 開發(fā)成本——配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：鍋爐房 單位：萬元
2×13年 
憑證號 
摘要 借方金額
月 日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初余額 1.2 0.45 0.75       2.4
10 3   領(lǐng)用鍋爐安裝       8.5     10.9
                     
                     
  （2）10月15日，萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司承付某施工企業(yè)工程進度款共計63萬元，其中商店53萬元，鍋爐房10萬元。編制如下會計分錄：
  借：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店   53
                   ———鍋爐房  10
    貸：應(yīng)付賬款———某施工單位            63
  根據(jù)分錄登記商店和鍋爐房明細賬，如表11-8、表11-9所示。
  表11-8 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元
2×13年 
憑證號 
摘要 借方金額
月 日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初余額 5.2 1.95 3.25       10.4
10 15   承付工程款       53     63.4
                     
                     
  表11-9 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：鍋爐房 單位：萬元
2×13年 
憑證號 

摘要 借方金額
   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計

月 
日         
10 1   期初余額 1.2 0.45 0.75       2.4
10 3   領(lǐng)用鍋爐安裝       8.5     10.9
10 15   承付工程款       10     20.9
                     
  （3）10月20日，鍋爐房已竣工，將其實際成本20.9萬元按除水塔以外的各受益對象的計劃成本進行分配，如表11-10所示：
  表11-10 鍋爐房成本分配表 單位：元
受益對象 計劃成本 分配比例（%） 分配金額
商品房A 1000 25 5.225
商品房B 1200 30 6.27
商品房C 1100 27.5 5.7475
商店 700 17.5 3.6575
合計 4000 100 20.9
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———商品房A    5.225
                 ———商品房B    6.27
                 ———商品房C    5.7475
      ———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店      3.6575
    貸：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———鍋爐房    20.9
  根據(jù)以上分錄，登記鍋爐房和商店明細賬，如表11-11、表11-12所示（商品房明細賬略，下同）。
  表11-11 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：鍋爐房 單位：萬元
2×13年 

憑證號 

摘要 借方金額

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初余額 1.2 0.45 0.75       2.4
10 3   領(lǐng)用鍋爐安裝       8.5     10.9
10 15   承付工程款       10     20.9
10 20   結(jié)轉(zhuǎn)鍋爐成本 -1.2 -0.45 -0.75 -18.5     -20.9
10 31   合計             0
  表11-12 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元
2×13年 
憑證號 

摘要 借方金額

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安
裝工程費 公共配套
設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初余額 5.2 1.95 3.25       10.4
10 15   承付工程款       53     63.4
10 20   分配鍋爐費         3.6575   67.0575
                     
                     
  （4）10月22日，商品房A、B已竣工，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本。但水塔尚未開工建設(shè)，報經(jīng)批準(zhǔn)按水塔的預(yù)算成本10萬元分配計入各受益對象。分配結(jié)果如表11-13所示。
  表11-13 應(yīng)付賬款———預(yù)提費用（水塔工程費用）分配表 單位：萬元
受益對象 計劃成本 分配比率（%） 分配金額
商品房A 1000 25 2.5
商品房B 1200 30 3
商品房C 1100 27.50 2.75
商店 700 17.5 1.75
合計 4000 100 10
  根據(jù)上述預(yù)提水塔工程費用分配表，編制如下會計分錄：
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———商品房A  2.5 
                 ———商品房B  3 
                 ———商品房C  2.75 
        ———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店  1.75 
    貸：應(yīng)付賬款———預(yù)提費用———水塔        10
  根據(jù)上述分錄，登記配套設(shè)施（商店）和應(yīng)付賬款———預(yù)提費用（水塔）明細賬，如表11-14、表11-15所示。
  表11-14 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元
2×13年 
憑證號 

摘要 借方金額

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套
設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初余額 5.2 1.95 3.25       10.4
10 15   承付工程款       53     63.4
10 20   分配鍋爐費         3.6575   67.0575
10 22   分配預(yù)提水塔費         1.75   68.8075
                     
  表11-15 應(yīng)付賬款———預(yù)提費用明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元
2×13年 
憑證號數(shù) 
摘要 
借方 
貸方 
借或貸 
余額
月 日      
10 22   預(yù)提水塔建設(shè)費用   10 貸 10
               
               
  （5）10月28日，用銀行存款支付水塔建筑安裝工程費11萬元。編制如下會計分錄：
  借：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———水塔 11
    貸：銀行存款                 11
  根據(jù)上述分錄，登記水塔明細賬，如表11-16所示。
  表11-16 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元
2×13年 

憑證號 

摘要 借方

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初余額 0.4 0.15 0.25       0.8
10 28   支付安裝工程費       11     11.8
                     
                     
  （6）10月31日，分配開發(fā)間接費用，商店應(yīng)負擔(dān)0.1萬元，編制如下會計分錄：
  借：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店  0.1
    貸：開發(fā)成本———開發(fā)間接費用          0.1
  根據(jù)上述分錄，登記商店明細賬，如表11-17所示。
  表11-17 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元
2×13年 憑證號 摘要 借方金額

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配
套設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初余額 5.2 1.95 3.25       10.4
10 15   承付工程款       53     63.4
10 20   分配鍋爐費         3.6575   67.0575
10 22   分配預(yù)提水塔費         1.75   68.8075
10 31   分配開發(fā)間接費           0.1 68.9075
                     
                     
  （7）10月31日，水塔已完工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本11.8萬元。編制如下會計分錄：
  借：應(yīng)付賬款———預(yù)提費用———水塔    11.8
    貸：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———水塔  11.8
  根據(jù)上述分錄，登記應(yīng)付賬款———預(yù)提費用（水塔）和開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本（水塔）明細賬，如表11-18、表11-19所示。
  表11-18 應(yīng)付賬款———預(yù)提費用明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元
2×13年 
憑證號數(shù) 
摘要 借方 貸方 借或貸 余額
月 日      
10 22   預(yù)提水塔建設(shè)費用   10 貸 10
10 31   結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工實際成本 11.8   借 1.8
               
               
  表11-19 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元
2×13年 

憑證號 

摘要 借方

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工
程費 基礎(chǔ)
設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初余額 0.4 0.15 0.25       0.8
10 28   支付安裝費       11     11.8
10 31   結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工成本 -0.4 -0.15 -0.25 -11     -11.8
10 31   合計             0
                     
  （8）10月31日，將水塔實際成本大于應(yīng)付賬款———預(yù)提費用的差額分配計入有關(guān)在建項目成本（未完工的在建項目有商品房C和商店）。分配結(jié)果如表11-20所示。
  表11-20 應(yīng)付賬款———預(yù)提費用（水塔）差額分配表 單位：萬元
  *分配率=1.8÷1800=0.001
受益對象 計劃成本 分配率 分配金額
商品房C 1100   1.1
商店 700   0.7
合計 1800 0.001* 1.8
  根據(jù)上述分配表編制如下會計分錄：
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———商品房C   1.1
        ———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店   0.7
    貸：應(yīng)付賬款———預(yù)提費用———水塔       1.8 
  根據(jù)上述分錄，登記開發(fā)成本（商店）和應(yīng)付賬款———預(yù)提費用（水塔）明細賬，如表11-21、表11-22所示。
  表11-21 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元
2×13年 

憑證號 

摘要 借方金額

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配
套設(shè)
施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初余額 5.2 1.95 3.25       10.4
10 15   承付工程款       53     63.4
10 20   分配鍋爐費         3.6575   67.0575
10 22   分配預(yù)提水塔費         1.75   68.8075
10 31   分配開發(fā)間接費           0.1 68.9075
10 31   分配水塔費差額         0.7   69.6075
                     
                     
  表11-22 應(yīng)付賬款———預(yù)提費用明細賬 三級賬戶：水塔 單位：萬元
2×13年 憑證號數(shù) 摘要 借方 貸方 借或貸 余額
月 日      
10 22   預(yù)提水塔建設(shè)費用   10 貸 10
10 31   結(jié)轉(zhuǎn)水塔完工實際成本 11.8   借 1.8
10 31   分配預(yù)提水塔建設(shè)費差額   1.8 平 0
10 31   本月合計 11.8 11.8 平 0
  （9）10月31日，商店已竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本69.6075萬元。編制如下會計分錄：
  借：開發(fā)產(chǎn)品———配套設(shè)施———商店   69.6075
    貸：開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本———商店   69.6075
  根據(jù)上述分錄，登記商店明細賬，如表11-23所示。
  表11-23 開發(fā)成本———配套設(shè)施開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：商店 單位：萬元
2×13年 

憑證號 

摘要 借方金額

月 
日   土地征
用及拆
遷補償費 前期
工程費 基礎(chǔ)設(shè)
施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
10 1   期初
余額 5.2 1.95 3.25       10.4
10 15   承付工程款       53     63.4
10 20   分配鍋爐費         3.6575   67.0575

10 
22   分配預(yù)提水
塔費         
1.75   
68.8075

10 
31   分配開發(fā)間
接費           
0.1 
68.9075

10 
31   分配水塔費
差額         
0.7   
69.6075

10 
31   結(jié)轉(zhuǎn)完工實際成本 
-5.2 
-1.95 
-3.25 
-53 
-6.1075 
-0.1 
-69.6075
10 31   合計             0
第四節(jié) 土地開發(fā)和代建工程的核算

  一、土地開發(fā)成本的核算
  （一）土地開發(fā)成本的劃分和歸集
  房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地，按其用途可分為如下兩種：一種是為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地（也叫商品性建設(shè)場地）；另一種是為開發(fā)商品房而開發(fā)的自用土地。前者是企業(yè)的最終開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出單獨構(gòu)成土地的開發(fā)成本；而后者則是企業(yè)的中間開發(fā)產(chǎn)品，其費用支出應(yīng)計入房屋開發(fā)成本。
  現(xiàn)行會計準(zhǔn)則中設(shè)置“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”賬戶，它核算的內(nèi)容與企業(yè)發(fā)生的土地開發(fā)支出并不完全對口，原則上僅限于企業(yè)開發(fā)各種商品性土地所發(fā)生的支出。
  （二）土地開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置
  1.土地開發(fā)成本核算對象的確定
  為了既有利于土地開發(fā)成本的歸集，又有利于土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，對需要單獨核算土地開發(fā)成本的開發(fā)項目，可按下列原則確定土地開發(fā)成本的核算對象：
  （1）對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨立的開發(fā)項目為成本核算對象；
  （2）對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象。成本核算對象應(yīng)在開工之前確定，一經(jīng)確定不能隨意改變，更不能相互混淆。
  2.土地開發(fā)成本項目的設(shè)置
  企業(yè)開發(fā)的土地，因其設(shè)計要求不同，開發(fā)的層次、程度和內(nèi)容都不相同，有的只是進行場地的清理平整，如原有建筑物、障礙物的拆除和土地的平整；有的除了場地平整外，還要進行地下各種管線的鋪設(shè)、地面道路的建設(shè)等。因此，就各個具體的土地開發(fā)項目來說，它的開發(fā)支出內(nèi)容是不完全相同的。
  企業(yè)要根據(jù)所開發(fā)土地的具體情況和會計準(zhǔn)則規(guī)定的成本項目，設(shè)置土地開發(fā)項目的成本項目。對于會計準(zhǔn)則規(guī)定的、企業(yè)沒有發(fā)生支出內(nèi)容的成本項目，如建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施費，可不必設(shè)置。
  根據(jù)土地開發(fā)支出的一般情況，企業(yè)對土地開發(fā)成本的核算，可設(shè)置如下幾個成本項目：
  （1）土地征用及拆遷補償費批租地價。
  土地征用及拆遷補償費是按照城市建設(shè)總體規(guī)劃進行土地開發(fā)所發(fā)生的土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費，及有關(guān)地上、地下物拆遷補償費等。但對拆遷舊建筑物回收的殘值應(yīng)估價入賬并沖減有關(guān)成本。開發(fā)土地如通過批租方式取得的，應(yīng)列入批租地價。
  （2）前期工程費。
  前期工程費是土地開發(fā)項目前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計費，項目可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察、測繪費，場地平整費等。
  （3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。
  基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是土地開發(fā)過程中發(fā)生的各種基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通信等設(shè)施費用。
  （4）開發(fā)間接費。
  開發(fā)間接費應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)開發(fā)成本———開發(fā)間接費用。土地開發(fā)項目如要負擔(dān)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費，還應(yīng)設(shè)置“公共配套設(shè)施費”成本項目，用以核算應(yīng)計入土地開發(fā)成本的公共配套設(shè)施費。
  （三）土地開發(fā)成本的核算
  企業(yè)在土地開發(fā)過程中發(fā)生的各項支出，自用土地開發(fā)支出在“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”賬戶核算，商品性土地開發(fā)支出均應(yīng)通過“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”賬戶進行核算。
  對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費等土地開發(fā)支出，可直接計入各土地開發(fā)成本明細分類賬。對于自用土地開發(fā)支出，借記“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本”，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶；對于商品性土地開發(fā)支出，借記“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”賬戶，貸記“銀行存款”、“應(yīng)付賬款”等賬戶。
  發(fā)生的開發(fā)成本———開發(fā)間接費用應(yīng)先在“開發(fā)成本———開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，于會計期末再按一定標(biāo)準(zhǔn)，分配計入有關(guān)開發(fā)成本核算對象。應(yīng)由商品性土地開發(fā)成本負擔(dān)的開發(fā)間接費，應(yīng)記入“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本———開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。
  【例11-10】萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司2×13年8月份共對兩塊土地進行開發(fā)，甲土地、乙土地均為商品性，乙土地開發(fā)完工后供建設(shè)商品房1號樓和2號樓使用，1號樓與2號樓標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格不同，需要單獨核算成本。
  2013年8月萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)如下：
  （1）8月2日，用銀行存款支付甲土地征用費50萬元，支付乙土地拆遷補償費48萬元。
  （2）8月4日，用銀行存款支付項目可行性研究費，其中甲土地1.5萬元，乙土地2萬元。
  （3）8月15日，C建筑施工企業(yè)承包的基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工，甲土地應(yīng)付工程款28萬元，乙土地應(yīng)付工程款20萬元，款未付。
  （4）8月20日，由B建筑公司承建的甲土地不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施水塔已竣工，實際成本22萬元，款項尚未支付。
  （5）8月31日，分配土地開發(fā)應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用8萬元，其中甲土地承擔(dān)5萬元，乙土地承擔(dān)3萬元。
  （6）8月31日，甲土地已開發(fā)完工，共開發(fā)建設(shè)場地10000平方米，總成本106.5萬元。
  （7）8月31日，乙土地已開發(fā)完工并交付1號樓和2號樓開發(fā)使用，實際總成本73萬元，按各樓實際占地面積進行分配，1號樓應(yīng)負擔(dān)土地開發(fā)成本28萬元，2號樓應(yīng)負擔(dān)土地開發(fā)成本45萬元。
  萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司的會計處理如下：
  （1）8月2日支付土地征用費和土地拆遷補償費：
  借：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地   50 
                 ———乙土地   48 
    貸：銀行存款                  98
  （2）8月4日支付項目可行性研究費： 
  借：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地    1.5 
                 ———乙土地    2 
    貸：銀行存款                   3.5
  （3）8月15日，C建筑施工企業(yè)承包的基礎(chǔ)設(shè)施工程已經(jīng)竣工：
  借：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地   28
                 ———乙土地   20
    貸：應(yīng)付賬款———C建筑公司           48 
  （4）8月20日B建筑公司承建水塔竣工：
  借：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地   22
    貸：應(yīng)付賬款———B建筑公司           22 
  （5）8月31日分配土地開發(fā)應(yīng)付擔(dān)的開發(fā)間接費
  借：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地    5
                 ———乙土地    3
    貸：開發(fā)成本———開發(fā)間接費用          8
  （6）8月31日，甲土地已開發(fā)完工：
  借：開發(fā)產(chǎn)品———土地———甲土地      106.5
    貸：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———甲土地  106.5
  （7）8月31日，乙土地已開發(fā)完工并交付1號樓和2號樓開發(fā)使用：
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———1號樓    28
                 ———2號樓    45
    貸：開發(fā)成本———土地開發(fā)成本———乙土地   73
  根據(jù)上述分錄，登記“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”明細賬（見表11-24、表11-25）。
  表11-24 開發(fā)成本———土地開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：甲土地 單位：萬元
2×13年 
憑證號 

摘要 借方 
貸方 
余額

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費  
8 2 1 支付土地征用費 50            
8 4 2 支付可行性研究費   1.5          
8 15 3 應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施費     
28        
8 20 4 應(yīng)付公共配套設(shè)施費       
22      
8 31 5 分配開發(fā)間接費         
5    
8 31 6 結(jié)轉(zhuǎn)已完工建設(shè)場地實際成本           
106.5  
      本月合計 50 1.5 28 22 5 106.5 0
  表11-25 開發(fā)成本———土地開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：乙土地 單位：萬元
2×13年 

憑證號 

摘要 借方 

貸方 

余額

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費  
8 2 1 支付土地征用費 48            
8 4 2 支付可行性研究費   2          
8 15 3 應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施費     
20        
8 31 5 分配開發(fā)間接費         
3    
8 31 7 結(jié)轉(zhuǎn)已完工建設(shè)場地實際成本           
73  
      本月合計 48 2 20   3 73 0
  （四）已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)
  已完土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的方法。
  對于商品性土地，在開發(fā)完成并經(jīng)驗收后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本———土地開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品———土地”賬戶的借方。
  對于為開發(fā)房屋而開發(fā)的自用土地，在開發(fā)完成后，應(yīng)將其實際成本自“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———待分攤成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———成本對象”、“在建工程”等賬戶的借方。
  【例11-11】萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司于2×13年9月份開發(fā)經(jīng)營出租房A公寓，本月發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)如下：
  （1）9月2日，用銀行存款支付A公寓拆遷補償費25萬元，設(shè)計費5萬元。
  （2）9月8日，A公寓領(lǐng)用需要安裝的設(shè)備一臺進行安裝，實際成本為12萬元。
  （3）9月12日，萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司收到乙承包單位工程價款結(jié)算單，承付A公寓工程進度款30萬元。
  （4）月末分配開發(fā)間接費用，A公寓應(yīng)分配0.8萬元，1號樓分配1.2萬元。
  （5）月末，A公寓已完工，但配套設(shè)施尚未完工，（假定該配套設(shè)施專為A公寓使用），報經(jīng)主管部門批準(zhǔn)，同意用其預(yù)算成本9萬元，預(yù)提計入成本。
  （6）A公寓完工后直接用于出租，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本（假定該萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司投資性房地產(chǎn)按成本模式計量）。
  萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司會計處理如下：
  （1）9月2日，用銀行存款支付A公寓拆遷補償費和設(shè)計費：
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓（拆遷補償費）25
  （前期工程費）5
    貸：銀行存款 30
  （2）9月8日，A公寓領(lǐng)用需要安裝的設(shè)備：
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓   12
    貸：工程物資                  12
  （3）9月12日，萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司承付A公寓工程進度款：
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓   30
    貸：應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款———乙單位    30
  （4）月末分配開發(fā)間接費用：
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓   0.8
                 ———一號樓   1.2 
    貸：開發(fā)成本———開發(fā)間接費用         2
  （5）月末，預(yù)提配套設(shè)施費：
  借：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓    9
    貸：應(yīng)付賬款———預(yù)提費用———預(yù)提配套設(shè)施費  9
  （注：將來實際發(fā)生的配套設(shè)施費，如果大于或小于預(yù)提的部分可于發(fā)生的當(dāng)期增加或減少在建工程成本，數(shù)額不大也可以直接計入管理費用。）
  （6）A公寓完工后直接用于出租，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本：
  借：投資性房地產(chǎn)———A公寓         81.8
    貸：開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本———A公寓   81.8
  根據(jù)上述分錄，登記A公寓開發(fā)成本歸集和結(jié)轉(zhuǎn)的明細賬，如表11-26所示。
  表11-26 開發(fā)成本———房屋開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：A公寓 單位：萬元
2×13年 

憑證號 摘要 借方 

貸方 

余額

月 
日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費  
9 2 1 支付拆遷補償費及設(shè)計費 
25 
5            
9 8 2 領(lǐng)用設(shè)備進行安裝       12        
9 12 3 承付工程進度款       30        
9 30 4 分配開發(fā)間接費           0.8    
9 30 5 預(yù)提配套設(shè)施費         
9      
9 30 6 結(jié)轉(zhuǎn)完工實際成本             81.8  
      本月合計 25 5   42 9 0.8 81.8 0
  
  二、代建工程開發(fā)成本的核算
  代建工程是指房地產(chǎn)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)的各種工程，包括土地、房屋、市政工程等。
  房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的各項代建工程支出和對代建工程分配的開發(fā)成本———開發(fā)間接費用，應(yīng)記入“開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款”、“庫存材料”或“原材料”、“應(yīng)付職工薪酬”、“開發(fā)成本———開發(fā)間接費用”等賬戶的貸方。同時應(yīng)按成本核算對象和成本項目分別歸類計入各代建工程開發(fā)成本明細分類賬。代建工程開發(fā)成本明細分類賬的格式，基本上和房屋開發(fā)成本明細分類賬相同。
  完成全部開發(fā)過程并經(jīng)驗收的代建工程，應(yīng)將其實際開發(fā)成本自“開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開發(fā)成本自“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶的借方。
  【例11-12】萬達房地產(chǎn)公司接受市政工程管理部門的委托，代為擴建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴建過程中，用銀行存款支付拆遷補償費30萬元，前期工程費16萬元；應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款54萬元，分配開發(fā)成本———開發(fā)間接費用8萬元。
  （1）在發(fā)生上述各項擴建工程開發(fā)支出和分配開發(fā)成本———開發(fā)間接費用時，應(yīng)編制如下分錄：
  借：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本   108
    貸：銀行存款               46
      應(yīng)付賬款———應(yīng)付工程款       54
      開發(fā)成本———開發(fā)間接費用       8
  （2）道路擴建工程完工并經(jīng)驗收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時，應(yīng)編制如下分錄：
  借：開發(fā)產(chǎn)品———代建工程    108
    貸：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本   108
  【例11-13】萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司于2×13年11月份接受委托興建某風(fēng)景區(qū)，當(dāng)月發(fā)生如下經(jīng)濟業(yè)務(wù)。
  （1）11月2日，用銀行存款支付拆遷補償費30萬元，勘察設(shè)計費等費用4萬元。
  （2）11月15日，承付甲施工公司工程進度款40萬元。
  （3）11月20日，支付風(fēng)景區(qū)綠化費2萬元。
  （4）11月30日，分配風(fēng)景區(qū)應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用3萬元。
  （5）11月30日，風(fēng)景區(qū)竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本79萬元。
  萬達房地產(chǎn)開發(fā)公司會計處理如下：
  （1）11月2日支付拆遷補償費和勘察設(shè)計費等費用：
  借：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本———風(fēng)景區(qū)  34
    貸：銀行存款                    34
  （2）11月15日承付甲施工公司工程進度款：
  借：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本———風(fēng)景區(qū)  40
    貸：應(yīng)付賬款———甲施工公司            40
  （3）11月20日支付風(fēng)景區(qū)綠化費：
  借：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本———風(fēng)景區(qū)   2
    貸：銀行存款                     2
  （4）11月30日分配風(fēng)景區(qū)應(yīng)負擔(dān)的開發(fā)間接費用：
  借：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本———風(fēng)景區(qū)   3
    貸：開發(fā)成本———開發(fā)間接費用            3
  （5）11月30日工程竣工，結(jié)轉(zhuǎn)其實際成本：
  借：開發(fā)產(chǎn)品———代建工程———風(fēng)景區(qū)      79
    貸：開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本———風(fēng)景區(qū)   79
  根據(jù)上述各筆分錄，登記“開發(fā)成本———代建工程———風(fēng)景區(qū)”明細賬，如表11-27所示。
  表11-27 開發(fā)成本———代建工程開發(fā)成本明細賬 三級賬戶：風(fēng)景區(qū) 單位：萬元
2×13年 憑證號 

摘要 借方金額
月 日   土地征用及拆遷補償費 前期工程費 基礎(chǔ)設(shè)施費 建筑安裝工程費 公共配套設(shè)施費 開發(fā)間接費 
合計
11 2   支付拆遷補償費、勘察設(shè)計費等 30 4         34
11 15   承付工程
進度款       40     74
11 20   支付綠化費     2       76
11 30   分配開發(fā)
間接費           3 79

11 
30   結(jié)轉(zhuǎn)完工實際成本 
-30 
-4 
-2 
-40   
-3 -79
11 30   本月合計             0
第五節(jié) 開發(fā)產(chǎn)品成本的結(jié)轉(zhuǎn)

  一、計算各成本核算對象的開發(fā)總成本
  （一）計算總成本的原則
  房地產(chǎn)企業(yè)在計算成本核算對象開發(fā)總成本時，應(yīng)重點關(guān)注以下幾點：
  房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本前，要和企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門溝通，確認是否還有應(yīng)該屬于待結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品承擔(dān)的成本還沒有發(fā)生的情況，確認開發(fā)總成本的完整性，防止歸集的開發(fā)成本發(fā)生重大遺漏。
  在復(fù)核開發(fā)成本的完整性時，重點關(guān)注報批報建項目和項目后期待建的配套設(shè)施。如有應(yīng)支未支的報批報建項目，應(yīng)根據(jù)相關(guān)收費文件和收費標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定進行預(yù)提。對項目規(guī)劃應(yīng)該建設(shè)而計劃在后期項目建設(shè)的應(yīng)在本期分攤的配套設(shè)施等成本支出，應(yīng)該按照成本分攤原則進行預(yù)提。
  對于本期發(fā)生的應(yīng)該由前期、本期或后期項目分攤的支出，應(yīng)該按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則作待攤處理。
  （二）成本預(yù)提
  1.配套設(shè)施成本的預(yù)提
  （1）預(yù)提范圍：非營利性配套設(shè)施將發(fā)生的費用可以預(yù)提，但營利性配套設(shè)施將發(fā)生的費用不得預(yù)提。
  （2）預(yù)提條件：房屋與配套設(shè)施非同步開發(fā)（有前有后、穿插進行）；先建房屋，后建配套設(shè)施。
  （3）預(yù)提時間：應(yīng)在結(jié)轉(zhuǎn)房屋等開發(fā)產(chǎn)品時預(yù)提。
  （4）預(yù)提依據(jù)：擬建配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本。
  2.開發(fā)產(chǎn)品成本的預(yù)提
  （1）預(yù)提范圍：會計期末，當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品符合確認收入條件時，必須確認取得的銷售收入，并結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，如果此時項目決算工作尚未完成，就需要對開發(fā)產(chǎn)品成本進行預(yù)提。自持經(jīng)營用途開發(fā)產(chǎn)品和投資性房地產(chǎn)投入使用時，也需要確定原值，對發(fā)生的成本支出進行預(yù)提，并計提折舊。
  （2）預(yù)提時間：一般在確認收入或資產(chǎn)投入使用時預(yù)提。
  （3）預(yù)提依據(jù)：由企業(yè)預(yù)算或成本部門根據(jù)成本預(yù)算結(jié)合實際成本發(fā)生情況確定。
  3.報批報建費用、物業(yè)完善費用的預(yù)提
  應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。
  4.預(yù)提成本的核算
  成本預(yù)提在“應(yīng)付賬款———預(yù)提費用”賬戶核算。該賬戶核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計提的，應(yīng)由本受益期、受益對象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生但尚未結(jié)算或支付的成本、費用。當(dāng)成本結(jié)算完畢，應(yīng)對已經(jīng)按照預(yù)提成本結(jié)轉(zhuǎn)的銷售成本和資產(chǎn)賬面價值以及庫存開發(fā)產(chǎn)品成本進行調(diào)整，對已經(jīng)計提的折舊不再調(diào)整。
  房地產(chǎn)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本時，先通過成本的歸集和分配，確定各成本核算對象的開發(fā)總成本，然后，再將不是開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象中歸集的成本按照建筑面積法分攤到開發(fā)產(chǎn)品中，最終確定開發(fā)產(chǎn)品的開發(fā)總成本。在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)一般采用成本核算對象成本明細表來完成這一過程，具體如表11-28所示。
  表11-28 成本核算對象成本明細表單位：萬元
成本類別 不需再分攤成本 待分攤配套設(shè)施成本（共同成本） 合計 分攤方法簡要說明
一級 二級 多層 高層 公寓   學(xué)校 幼兒園 會所      
土地征用及拆遷補償費                    
前期工程費                    
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費                    
建筑安裝工程費                    
公共配套設(shè)施費                    
開發(fā)間接費                    
待分攤配套設(shè)施成本（共同成本） 學(xué)校                    
 幼兒園                    
 會所                    
 合計                    
成本合計                    
建筑面積（平方米）                    
單位建筑面積成本                    
銷售面積（平方米）                    
單位銷售面積成本                    
  
  二、結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本
  開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收達到預(yù)定可使用狀態(tài)，成本結(jié)算完成后，編制庫存產(chǎn)品成本明細表，詳細列明每種開發(fā)產(chǎn)品的總成本、總面積、單位面積成本和總套數(shù)等信息，使用的面積要和測繪部門出具的實測面積一致。
  庫存產(chǎn)品的分類要根據(jù)核算對象的劃分和實際核算需要進行確定。庫存產(chǎn)品成本明細表作為開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)為庫存產(chǎn)品成本的依據(jù)，結(jié)轉(zhuǎn)時借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的相關(guān)明細賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶的相關(guān)明細賬戶?！伴_發(fā)成本”賬戶的期末余額反映在產(chǎn)品的實際成本中。
  （一）開發(fā)產(chǎn)品的賬戶設(shè)置
  房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)成品通過“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶核算。開發(fā)產(chǎn)品是指建造完成后以備出售、出租的開發(fā)產(chǎn)品。
  為區(qū)分不同用途開發(fā)產(chǎn)品的成本，實現(xiàn)不同開發(fā)產(chǎn)品的銷售收入和發(fā)生的成本準(zhǔn)確配比，應(yīng)該按照開發(fā)產(chǎn)品的不同類別在“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶下設(shè)置“已完工開發(fā)產(chǎn)品”和“出租開發(fā)產(chǎn)品”兩個二級明細賬戶，在明細賬戶下按照項目，分期、分產(chǎn)品進行輔助核算。
  “出租開發(fā)產(chǎn)品”是指根據(jù)經(jīng)營需要短期（一般不超過一個年度）作為出租用途，以后再對外銷售的開發(fā)產(chǎn)品。此處的開發(fā)產(chǎn)品不計提折舊。
  “已完工開發(fā)產(chǎn)品”核算出售開發(fā)產(chǎn)品、投資性房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、自持經(jīng)營開發(fā)產(chǎn)品等內(nèi)容。
  （二）庫存產(chǎn)品成本明細表
  庫存產(chǎn)品成本明細表的格式如表11-29所示。
  表11-29 庫存產(chǎn)品成本明細表 單位：萬元
產(chǎn)品名稱
成本項目 多層 高層 公寓 … 合計
土地征用及拆遷補償費          
前期工程費          
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費          
建筑安裝工程費          
公共配套設(shè)施費          
開發(fā)間接費          
成本合計          
建筑面積（平方米）          
單位建筑面積成本          
銷售面積（平方米）          
單位銷售面積成本          
  
  三、結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本
  （一）結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售成本的處理
  會計期末根據(jù)收入確認原則分產(chǎn)品確認實現(xiàn)的銷售收入和銷售面積，同時根據(jù)實現(xiàn)的銷售面積結(jié)轉(zhuǎn)相應(yīng)的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本。結(jié)轉(zhuǎn)的某已實現(xiàn)銷售開發(fā)產(chǎn)品成本=實現(xiàn)的銷售面積×該開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本
  賬務(wù)處理為：借記“主營業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，編制銷售產(chǎn)品成本明細表，該表詳細登記實現(xiàn)銷售的每套房源信息，如表11-30所示。
  表11-30 銷售產(chǎn)品成本明細表
  項目分期： 面積：平方米 金額單位：萬元
項目檔案 公寓 車位 底商 合計 備注
本期總面積         實測面積
本期總成本          
單位成本          
待結(jié)轉(zhuǎn)總面積          
待結(jié)轉(zhuǎn)總成本          
本次結(jié)轉(zhuǎn)面積          
本次結(jié)轉(zhuǎn)成本          
未結(jié)轉(zhuǎn)總面積          
未結(jié)轉(zhuǎn)總成本          
未結(jié)轉(zhuǎn)比例          
  （二）成本差的賬務(wù)處理
  開發(fā)產(chǎn)品成本結(jié)轉(zhuǎn)完成后又發(fā)生成本支出的情況下，會造成庫存開發(fā)產(chǎn)品成本與實際成本不符，兩者的差異叫成本差。
  在開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)全部銷售的情況下，成本差記入“主營業(yè)務(wù)成本———其他”賬戶。
  在開發(fā)產(chǎn)品沒有全部銷售的情況下，發(fā)生的成本差先通過“開發(fā)成本”賬戶歸集，然后轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，調(diào)整剩余開發(fā)產(chǎn)品成本，重新計算未售開發(fā)產(chǎn)品單位面積成本。
  （三）開發(fā)產(chǎn)品期末計量
  在資產(chǎn)負債表日，開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)按照成本與可變現(xiàn)凈值孰低計量。當(dāng)市場發(fā)生重大變化，預(yù)計可變現(xiàn)凈值低于庫存成本時，在取得確鑿證據(jù)的情況下，按照預(yù)計可變現(xiàn)凈值進行計量并進行相應(yīng)的賬務(wù)處理。

小黎老師 解答

2020-01-20 16:27

您好，可以看下上面的講義