小船悠悠 追問(wèn)

2019-12-20 17:40

沒(méi)這么簡(jiǎn)單

樸老師 解答

2019-12-20 17:48

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅計(jì)算方法如下：

房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅一般是采取先預(yù)交后清算的方式進(jìn)行的（一般的預(yù)征率在2%-4%，具體每個(gè)地方不一樣的）：

1、先計(jì)算可以扣除項(xiàng)目金額（包括土地成本、建造成本、稅金、開(kāi)發(fā)費(fèi)用及利息、加計(jì)扣除等）

2、計(jì)算收入

3、收入－扣除項(xiàng)目金額=增值額

4、增值額/扣除項(xiàng)目金額=增值率

5、按稅率計(jì)算稅額

基本步驟如下：

計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅＝增值額×稅率

1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。

納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（2）開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用；

（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；

（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（5）財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第六款規(guī)定，該扣除項(xiàng)目為“根據(jù)條例第六條（五）項(xiàng)規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除”，即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“開(kāi)發(fā)土地的成本、費(fèi)用”之和的20%。 
土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：

增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％、未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％。

增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡(jiǎn)便算法：

計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡(jiǎn)便方法計(jì)算，具體公式如下：

（一）增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％

土地增值稅稅額=增值額×30％

（二）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50％，未超過(guò)100％的土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項(xiàng)目金額×5％

（三）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100％，未超過(guò)200％的土地增值稅稅額=增值額×50％－扣除項(xiàng)目金額×15％

（四）增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200％

土地增值稅稅額=增值額×60％－扣除項(xiàng)目金額×35％

公式中的5％，15％，35％為速算扣除系數(shù)。