;)
- 送心意
樸老師
職稱： 會計師
2019-11-25 13:44
1.營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。
土地增值稅應稅收入=含稅收入-銷項稅額
《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第一條規定：
營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。
2.收入形式： ①貨幣收入 ②實物收入 ③其他收入
3. 縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用：
（1）如計入房價向購買方一并收取的，作計稅收入；
（2）如未計入房價，在房價之外單獨收取的，不作計稅收入。
（二）扣除項目及其金額
計算土地增值額時準予從轉讓收入中扣除的項目，根據轉讓項目的性質不同，可進行以下劃分：
（一）新建房地產轉讓項目的扣除：
1.取得土地使用權所支付的金額，包括：
（1）納稅人為取得土地使用權所支付的地價款；
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條款規定，取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。
地價款包括：
出讓方式取得的土地使用權為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的土地使用權為按規定補繳的土地出讓金；以轉讓方式取得的土地使用權為支付的地價款。
（2）納稅人在取得土地使用權時按國家統一規定繳納的有關費用（如登記、過戶手續費和契稅）。
2.房地產開發成本：
是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本，包括6項：
（1）土地征用及拆遷補償費
（2）前期工程費
（3）建筑安裝工程費
（4）基礎設施費
（5）公共配套設施費
（6）開發間接費用
3.房地產開發費用——期間費用，即銷售費用、管理費用、財務費用。
（1）納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明的：
房地產開發費用＝利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×5%以內
利息扣除注意：
①能分攤并提供金融機構證明；
②不能超過按商業銀行同類同期銀行貸款利率計算的金額；
③不包括加息、罰息。
（2）納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能提供金融機構貸款證明的：
房地產開發費用＝（取得土地使用權所支付的金額＋房地產開發成本）×10%以內
（1）利息單獨扣除：
開發費用＝利息+（地價＋開發成本）×5%以內
（2）利息不單獨扣除：直接用以下公式
開發費用＝（地價＋開發成本）×10%以內
4.與轉讓房地產有關的稅金
房地產開發企業扣除的稅金是城建稅、教育費附加、地方育費附加
《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）第三條規定，關于與轉讓房地產有關的稅金扣除問題
（一）營改增后，計算土地增值稅增值額的扣除項目中“與轉讓房地產有關的稅金”不包括增值稅。即“營改增”后，增值稅為價外稅，稅金不在計稅收入中，不得扣除。
（二）營改增后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城建稅、教育費附加扣除。
其他轉讓房地產行為的城建稅、教育費附加扣除比照上述規定執行。
即營改增后，房地產開發企業實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加，凡能夠按清算項目準確計算的，允許據實扣除。凡不能按清算項目準確計算的，則按該清算項目預繳增值稅時實際繳納的城市維護建設稅、教育費附加扣除。
5.財政部規定的其他扣除項目
只有從事房地產開發的納稅人可加計20%的扣除：
加計扣除費用＝（取得土地使用權支付的金額＋房地產開發成本）×20%
對取得土地使用權后，未開發即轉讓的，不得加計扣除。
縣級及以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用：
（1）作為計稅收入的，可從扣除項目扣除，但不得作為加計20%扣除的基數；
（2）房價之外單獨收取，不作為計稅收入征稅。相應地代收費用不得在收入中扣除。
（三） 應納稅額
應納稅額＝增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數
知識產權認證證書
粵公網安備 44030502000945號
加載中...
彪壯的墨鏡 追問
2019-11-25 14:40
彪壯的墨鏡 追問
2019-11-25 14:40
樸老師 解答
2019-11-25 14:47