營改增后，房地產企業自行開發房地產項目，從拿地、施工到銷售各環節都需要交什么稅？

  一、取得土地環節

  開發商品房等經營性用地，以招、拍、掛方式取得土地，主要涉及契稅、印花稅。

  1、契稅

  應納稅額=土地成交價格×適用稅率（3%-5%），廣州為3%

  2、印花稅

  應納稅額=應納稅憑證記載的金額×適用稅率

  印花稅稅額=土地使用權出讓合同金額×5%

  ?依據：廣東省契稅實施辦法、印花稅暫行條例

  二、建設開發環節

  取得建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證后進行施工，主要涉及土地使用稅、印花稅。

  1、土地使用稅

  應納稅額=土地實際占用面積×適用稅額

  ?注：廣州市規定，取得預售證后不再繳納土地使用稅，將商品房轉為自用或出租的除外，其他地區注意當地規定

  2、印花稅

  常見的合同如下：

  印花稅稅額=建設工程勘察設計合同金額×0.5%＋建筑安裝工程承包合同金額×0.3%＋借款合同金額×0.05%

  三、銷售環節

  取得預售證后進行預售，需預繳增值稅、土地增值稅和企業所得稅。

  1、增值稅

  增值稅分別要在預征和實際開發票清算兩個環節繳納。

  ?注：《建筑工程施工許可證》注明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目或建筑工程承包合同注明的開工日期在2016年4月30日前的建筑工程項目，適用簡易計稅。

  2、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加

  預征及清算時實際繳納的增值稅額作為計稅依據，乘以適用稅率計繳城建稅（7%或5%或1%）。廣州市城建稅為（7%）、教育費附加（3%）、地方教育附加（2%）。

  3、土地增值稅（預繳）

  預繳稅額=（預收款—預繳增值稅稅款）×預征率

  預征率：住宅為2%，非住宅一般為3%或者4%

  4、印花稅

  印花稅稅額=商品房銷售合同金額×5%

  5、企業所得稅

  銷售未完工開發產品取得的收入，先按預計計稅毛利率（一般為15%）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。

  待開發產品完工后，及時結算此前銷售的實際毛利額，將其與預計毛利額之間的差額合并計入當年度應納稅所得額。

  ?依據：財稅[2016]36號、國家稅務總局公告2016年第70號、廣州市地方稅務局公告2016年第5號、國稅發[2009]31號、財稅[2006]162號、國家稅務總局公告2016年第18號

  四、房產稅“何時”繳納？

  房產稅全年稅額分兩次繳納，納稅期限為4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外，在納稅人自愿的原則下，經申請，納稅人可在每年4月份的征期中一次征收其全年應納稅款。

  關鍵詞五

  土地增值稅清算環節

  項目全部竣工并完成銷售，或滿足其他清算條件，應進行土地增值稅清算。

  應納稅額=增值額×適用稅率－扣除項目金額×速算扣除系數－預繳稅額

  增值稅簡易計稅：清算收入=含稅銷售收入/（1+5%）

  增值稅一般計稅：清算收入=（含稅銷售收入＋允許扣除的土地價款×11%）/（1+11%）

  增值額=清算收入－（土地出讓金及契稅＋房地產開發成本）×120%－房地產開發費用－印花稅－城建稅及教育費附加

  ?備注：

  ①開發費用中的利息支出，能按項目計算分攤并提供金融機構證明的，可據實扣除，但不能超過按銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的5%以內扣除。

  ②不能提供證明的，開發費用按土地出讓金及契稅與開發成本之和的10%以內扣除。