投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

2019-01-07 21:34 來源:網(wǎng)友分享
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投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不一定全部用來銷售,有些可能用來出租并長(zhǎng)期持有。持有房地產(chǎn),既可以出租獲得近期收益,也可坐擁升值空間。但是這里投資性房地產(chǎn)的概念與通常意義上的固定資產(chǎn)的概念已經(jīng)不同了。

企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》規(guī)定,投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。

投資性房地產(chǎn)主要包括:①已出租的土地使用權(quán);②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);③已出租的建筑物。企業(yè)自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)不屬于投資性房地產(chǎn)。

如果投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量,建筑物適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》,土地使用權(quán)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值能夠持續(xù)、可靠取得的,可對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量,應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件:①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍房地產(chǎn)交易市場(chǎng);②能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值合理估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的,不計(jì)提折舊或攤銷,以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

由于按照公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)已計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn),年終申報(bào)時(shí)須對(duì)已計(jì)入利潤(rùn)的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”進(jìn)行調(diào)整。

按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定,按公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)仍應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷,并在稅前扣除。

投資性房地產(chǎn)處置

會(huì)計(jì)處理上,當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。

稅務(wù)處理上,投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與其計(jì)稅基礎(chǔ)的差額,與會(huì)計(jì)準(zhǔn)則計(jì)算的所得存在差別,需要進(jìn)行納稅調(diào)整。在對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí),還應(yīng)將會(huì)計(jì)上確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益進(jìn)行納稅調(diào)整。

投資性房地產(chǎn)的稅務(wù)處理由會(huì)計(jì)學(xué)堂整理,如果這個(gè)問題已經(jīng)有了理解,可以看看其他方面的知識(shí),比如投資性房地產(chǎn)折舊的稅務(wù)處理。

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    采用成本模式計(jì)量: 企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn): 借:投資性房地產(chǎn) 貸:銀行存款 在建工程等 將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn) 借:投資性房地產(chǎn) 貸:開發(fā)產(chǎn)品等 計(jì)提折舊或攤銷 借:其他業(yè)務(wù)成本 貸:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 取得租金收入 借:銀行存款 貸:其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額 處置投資性房地產(chǎn) 借:銀行存款 貸:其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額 借:其他業(yè)務(wù)成本 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊(攤銷) 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸:投資性房地產(chǎn) 采用公允價(jià)值模式計(jì)量 企業(yè)外購、自行建造等取得的投資性房地產(chǎn) 借:投資性房地產(chǎn)——成本 貸:銀行存款 在建工程等 將非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn) 借:投資性房地產(chǎn)——成本等(公允價(jià)值) 公允價(jià)值變動(dòng)損益(借方差額) 貸:開發(fā)產(chǎn)品等 資本公積——其他資本公積(貸方差額) 資產(chǎn)負(fù)債表日公允價(jià)值變動(dòng) 借:投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益 或相反分錄 處置投資性房地產(chǎn) 借:銀行存款 貸:其他業(yè)務(wù)收入 應(yīng)交稅費(fèi)-應(yīng)交增值稅-銷項(xiàng)稅額 借:其他業(yè)務(wù)成本 貸:投資性房地產(chǎn)——成本 投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng) 注:“投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變動(dòng)”有可能在借方 借:資本公積——其他資本公積 貸:其他業(yè)務(wù)成本 借:公允價(jià)值變動(dòng)損益 貸:其他業(yè)務(wù)成本 或相反分錄

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    外購的投資性房地產(chǎn) 借:投資性房地產(chǎn) 貸:銀行存款 自行建造的投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)和初始計(jì)量 借:投資性房地產(chǎn) 貸:銀行存款 內(nèi)部轉(zhuǎn)換形成的投資性房地產(chǎn) 借:投資性房地產(chǎn)(成本模式) 投資性房地產(chǎn)——成本(公允價(jià)值模式) 公允價(jià)值變動(dòng)損益 (借方余額情況下,虧) 存貨跌價(jià)準(zhǔn)備 貸:開發(fā)產(chǎn)品(賬面余額) 資本公積——其他資本公積(貸方差額情況下,賺) 成本模式 借:投資性房地產(chǎn) 累計(jì)折舊 固定資地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸:固定資產(chǎn) 投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊 投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備 公允價(jià)值模式 借:投資性房地產(chǎn)—成本(轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值) 累計(jì)折舊 公允價(jià)值變動(dòng)損益(借方余額情況下) 固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備 貸:固定資產(chǎn) 資本公積——其他資本公積(貸方余額情況下)

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