拆遷安置土地的土地增值稅怎么計算?
(一)房地產企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第三條第(一)款規定確認收入,同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費.房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款,計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款,應抵減本項目拆遷補償費.
(二)開發企業采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發建造的,房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第(一)款的規定計算,計入本項目的拆遷補償費;異地安置的房屋屬于購入的,以實際支付的購房支出計入拆遷補償費.
(三)貨幣安置拆遷的,房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費.
征收方式:
第一步;核定征收,按照轉讓二手房交易價格全額的1%征收率征收,這種模式類似于目前的個人所得稅征收方式.如成交價為50萬元,土地增值稅應為500000×1%=5000元.
第二步;減除法定扣除項目金額后,按四級超率累進稅率征收.其中又分兩種情況,一是能夠提供購房發票,二是不能夠提供發票,但能夠提供房地產評估機構的評估報告.
1、能夠提供購房發票的,可減除以下項目金額:
(1)取得房地產時有效發票所載的金額;
(2)按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%的金額;
(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關稅金;
(4)取得房地產時所繳納的契稅.
2、不能夠提供購房發票,但能夠提供房地產評估機構按照重置成本評估法,評定的房屋及建筑物價格評估報告的,扣除項目金額按以下標準確認:
(1)取得國有土地使用權時所支付的金額證明;
(2)中介機構評定的房屋及建筑物價格(不包括土地評估價值),需經地方主管稅務機關對評定的房屋及建筑物價格進行確認;
(3)按國家規定統一交納的與轉讓房地產有關的稅金和價格評估費用.
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