娜仁花 追問

2017-06-28 11:13

意思只要發票回來都做管理費用？

田老師 解答

2017-06-28 11:15

對于房屋裝修費是否計入固定資產原值繳納房產稅問題，是眾多會員經常咨詢的一個問題，企業會員的理解與稅務征管機關的理解經常存在爭議，本文將從三個方面為大家簡要解析一下。 
一、 新購（建）房屋初次裝修費 
1、在《企業會計準則第4號——固定資產》中，對于固定資產的初始計量有如下規定： 
“第七條 固定資產應當按照成本進行初始計量。 
第八條 外購固定資產的成本，包括購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等。 
第九條 自行建造固定資產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。” 
2、《財政部、國度稅務總局關于房產稅、城鎮土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2008]152號）第一條“關于房產原值如何確定的問題”規定如下： 
“對依照房產原值計稅的房產，不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中，均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據國家有關會計制度規定進行核算。對納稅人未按國家會計制度規定核算并記載的，應按規定予以調整或重新評估。” 
3、《吉林省地方稅務局關于明確房產稅土地使用稅有關政策的通知》吉地稅發〔2006〕42號規定：“對新建房屋進行初次裝修，凡屬于房屋不可分割的吊頂、高檔燈具、墻飾、地磚、門窗等投資，不論其帳務如何處理，一律并入房產原值征收房產稅。” 
因此，對新建房屋進行首次裝修中，凡屬于房屋不可分割的吊頂、燈具、中央空調、地磚、門窗、電氣及智能化樓宇設備等裝修費用，屬于使房屋這項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出，在會計核算上應該計入固定資產的原值，繳納房產稅。 
二、舊房改擴建重新裝修費用 
1、《企業會計準則第4號——固定資產》第六條規定：“與固定資產有關的后續支出，符合本準則第四條規定的確認條件（與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；該固定資產的成本能夠可靠地計量）的，應當計入固定資產成本；不符合本準則第四條規定的確認條件的，應當在發生時計入當期損益。” 
在《企業會計準則第4號——固定資產》應用指南中關于固定資產的后續支出有如下規定： 
“固定資產的后續支出是指固定資產在使用過程中發生的更新改造支出、修理費用等。 
固定資產的更新改造等后續支出，滿足本準則第四條規定確認條件的，應當計入固定資產成本，如有被替換的部分，應扣除其賬面價值；不滿足本準則第四條規定確認條件的固定資產修理費用等，應當在發生時計入當期損益。” 
依據上述規定，對于舊房的更新改造（改擴建）支出應該予以資本化，增加房產的賬面價值，對于舊房的維修費，應該在發生時計入當期費用。 
2、《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》（國稅發〔2005〕173號）規定： 
“一、為了維持和增加房屋的使用功能或使房屋滿足設計要求，凡以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產原值，計征房產稅。 
二、對于更換房屋附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，更新后不再計入房產原值。” 
3、《吉林省地方稅務局關于明確房產稅土地使用稅有關政策的通知》吉地稅發〔2006〕42號規定：“對舊房重復裝飾裝修的投資額，按現行會計制度規定，凡記入固定資產科目，增加房產原值的，征收房產稅，未增加房產原值的，不征收房產稅。” 
因此，對于舊房的更新改造（改擴建）支出，通常都是為改善房屋的使用功能，增添的附屬設備和配套設施應該計入房產原值；更換的附屬設備和配套設施，應該按加新減舊的方式計入房產原值；對附屬設備和配套設施中易損壞、需要經常更換的零配件，維修和更換時作為維修費計入當期費用，不計入房產原值。 
三、租入房產發生的裝修費 
1、在《企業會計準則第4號——固定資產》應用指南中關于“ 經營租入固定資產改良”有如下規定： 
“企業以經營租賃方式租入的固定資產發生的改良支出，應予資本化，作為長期待攤費用，合理進行攤銷。” 
2、《中華人民共和國房產稅暫行條例》（國發[1986]90號）第二條規定：“ 房產稅由產權所有人繳納。產權屬于全民所有的，由經營管理的單位繳納。產權出典的，由承典人繳納。產權所有人、承典人不在房產所在地的，或者產權未確定及租典糾紛未解決的，由房產代管人或者使用人繳納。 
前款列舉的產權所有人、經營管理單位、承典人、房產代管人或者使用人，統稱為納稅義務人（以下簡稱納稅人）。 
對于承租方，對房產沒有所有權，不是房產稅的納稅人，因此不能將發生的裝修費作為房產稅的計稅依據。” 
3、《海南省地方稅務局關于對房產稅若干政策問題相關文件部分條款進行修改的通知》（瓊地稅發[2009]108號）規定：“企業將承租的房產進行加層、擴建或拆除重建，雙方協議對加層、擴建、重建新增加的房屋面積，在若干年內，由承租企業使用不交房租，期滿后承租企業無償將房產歸原房主所有，協議租賃期間，由原房屋產權所有人按房產出租方式繳納房產稅。計稅依據以加層、擴建、重建新增加的房屋面積的建造合同金額為準，按協議租賃年限平均計算年應納房產稅稅額。承租人將租用的房產進行維修、改造，若干年內以支付修理費抵交房產租金，應由產權所有人繳納房產稅。如原有租約的，按租約租金收入計稅，如無租約的，按支付的修理費用為租金計稅。” 
因此，租入房產由承租人承擔的裝修費用，作為承租企業的“長期待攤費用”，不能要求承租人以裝修費為依據繳納房產稅。